نویاب؛ با روی کار آمدن دولت سیزدهم تلاش های ویژه ای برای رونق بخشی دوباره به بازار مسکن در کشور شکل گرفت. با توجه به نیاز بالای کشور به تولید مسکن و فاصله مشهود بین تولید و نیاز و مطالبه عمومی، کارگزارن دولت سیزدهم تلاش کردند تا با تصویب قوانین و مقررات جدید و تسهیل سازی در حوزه مباحث نرم و البته تزریق اعتبارات مکفی به صنعت ساختمان زمینه رونق دوباره این صنعت را فراهم کنند.
تصویب قوانینی مانند جهش تولید مسکن، قانون جوانی جمعیت و بازآفرینی شهری هر چند بستر را برای فعالیت های حوزه مسکن مهیا تر کرد اما خروجی همه این تلاش ها و البته اعتبارات نجومی دولت چندان رضایت بخش نبود.
اصرار بر اجرای روش های قدیمی مانند مسکن مهر، البته با اسامی و عناوین جدید نتوانست مشکلات این بخش را برطرف کند. بسیاری از کارشناسان و اهالی متخصص حوزه مسکن بر این باور هستند که شیوه های پیش بینی شده برای تامین مالی پروژه با وضعیت تورمی و اقتصادی کشور تناسب نداشته است؛ به زبان ساده تر مبلغ وام، سود تسهیلات، بازپرداخت و البته چگونگی قسط بندی برای پرداخت تسهیلات به نحوی است که بسیاری از متقاضیان واقعی و حمایتی نمی توانند ار مزیت های دولت برای ساخت مسکن بهره مند شوند.
در همین زمینه با «رامین گوران»، «دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران» مصاحبه ای داشتیم تا نقاط قوت و ضعف مسکن حمایتی را مورد نقد و بررسی قرار دهیم.
* ارزیابی شما از مدل های ساخت مسکن حمایتی چیست؟ آیا روش های رایج ثمربخش هستند؟
ساخت و تولید مسکن‌های حمایتی در قالب برنامه‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی، در سال‌های گذشته مدل‌های خوبی بود اما این روش‌ها دیگر نباید تکرار شود. باید به فکر مدل‌های جایگزین و روش‌های خلاقانه باشیم تا علاوه بر تحقق ساخت و عرضه مسکن‌های حمایتی بتوانیم مشکلات صنعت ساختمان و مسکن مردم را حل کنیم.
تسهیلات و وام‌های پیش بینی شده با درصدهای فعلی برای مسکن حمایتی چاره ساز نیست، هر اندازه میزان و درصد وام را افزایش دهیم عواقب بیشتری برای متقاضیان در پی دارد.
تسهیلات و وام‌های پیش بینی شده با درصدهای فعلی برای مسکن حمایتی چاره ساز نیست، هر اندازه میزان و درصد وام را افزایش دهیم عواقب بیشتری برای متقاضیان در پی دارد
افزایش رقم تسهیلات هم برای مسکن‌های حمایتی تورم آفرین است و به اقتصاد صنعت ساختمان و کشور آسیب وارد می‌کند، در این روش قیمت تمام شده مسکن افزایش می‌یابد و متقاضیان نمی‌توانند حق السهم و آورده خود را تامین کنند.
به علت عدم تناسب درآمد متقاضیان مسکن‌های حمایتی با میزان اقساط پیش بینی شده برای تسهیلات شاهد روند نزولی متقاضیان این بخش خواهیم بود.
* آیا می توان برای این چالش راهکاری ترسیم کرد؟
بر این باور هستیم که دولت ها و حاکمیت باید وام‌های کم بهره و بلندمدت را در انتهای پروسه تولید مسکن پیش بینی کنند نه اینکه این تسهیلات در همان ابتدای پروسه تولید تزریق شود.
تزریق وام‌های کم بهره و درازمدت در ابتدای پروسه تولیدشان حمایتی تورم زا و مشکل آفرین است؛ بانک‌ها و دولت‌ها به این چالش اساسی پی برده‌اند و به همین دلیل در تزریق منابع مقاومت می‌کنند.
در سال ۹۹ تسهیلات پیش‌بینی شده برای مسکن‌های حمایتی حدود ۱۰۰ میلیون تومان بود اما در حال حاضر این رقم به ۵۵۰ میلیون و در برخی موارد تا ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است موضوعی که علاوه بر کاهش ارزش پول موجب تورم خواهد شد.
هزینه ساخت واحدهای مسکونی برای واگذاری به متقاضیان حمایتی در قالب محله‌ای اقتصادی تر بوده و پیامدها و معضلات اجتماعی کمتری را در پی خواهد داشت.
* آیا می توان قالب و مدل جدید معرفی کنید که دغدغه های مدل های گذشته مثل مسکن مهر را نداشته باشد؟
قالب محله‌ای یکی از روش‌هایی است که می‌تواند بسیاری از دغدغه‌های روش‌های فعلی ساخت و واگذاری مسکن حمایتی را کاهش دهد. در مدل محله ای سرمایه‌گذار حرفه‌ای و متخصص، محله‌ای را تحویل می‌گیرد و سپس پس از احداث واحدهای مسکونی از عواید پروژه بهره‌مند خواهد شد.
در این روش چون سرمایه‌گذار بخش زیادی از اعتبارات مورد نیاز ساخت مسکن را بر عهده دارد لذا بسیار هوشمندانه وارد عمل خواهد شد و قیمت تمام شده اقتصادی‌تر می‌شود. در مدل محله‌ای سرمایه‌گذاران و سازندگان با دقت بسیار بالایی فرایند مطالعات اولیه را انجام خواهند داد و برخی از چالش‌های فعلی مانند جانمایی نادرست پروژه‌ها، برطرف می‌شود.
شاید در برخی از پروژه‌های دولتی مطالعات اولیه و مشاوره‌ای، به شکل حداکثری انجام نشود که این امر موجب برخی پیامدهای اجتماعی اقتصادی و ترافیکی شود امادر مدل محلی چون مطالعات اولیه توسط سرمایه‌گذار پروژه انجام می‌شود یقیناً این مشکلات چاره‌اندیشی می‌شود.
در مدل محله‌ای سرمایه‌گذار بخش خصوصی برای صیانت و حفظ پول و اعتبار خود از مشاوران مطمئن استفاده می‌کند که این امر موجب دوام بالا و قیمت حداقلی پروژه خواهد شد.
قالب محله‌ای یکی از روش‌هایی است که می‌تواند بسیاری از دغدغه‌های روش‌های فعلی ساخت و واگذاری مسکن حمایتی را کاهش دهد
در مدل محله‌ای دولت می‌توان در قالب تفاهم نامه‌ای با سرمایه‌گذار بخش خصوصی بخشی از واحدهای احداثی را در قالب مسکن‌های حمایتی به متقاضیان واقعی واگذار کرد. نحوه قیمت گذاری واحدهای حمایتی بر اساس میزان حمایت و نقش آفرینی دولت متغیر است؛ یعنی می‌تواند به عنوان مثال مسکن را با ۵۰ درصد قیمت تمام شده یا با همان قیمت تمام شده (بدون سود) به متقاضی حمایتی واگذار کند که موجب صرفه‌جویی در منابع دولت خواهد شد.
* نظر شما در خصوص رویه عرضه و فروش مصالح ساختمانی در بورس چیست؟
باید ترتیبی اتخاذ کرد تا با آموزش سازندگان فرایند خرید مصالح از بورس گسترش یابد، کدهای بورسی علاوه بر اینکه موجب شفافیت مالی و قیمتی می‌شود می‌تواند اهرمی برای تضمین کیفیت کالاها و مصالح خریداری شده باشد.
خریدهای بورسی می‌تواند مشکلاتی را که در برخی موارد در بخش خرید از نمایندگی‌ها به آن دچار هستیم، برطرف کند. هرچند دیر به سراغ خرید مصالح از بورس رفته‌ایم اما باید بپذیریم که بازار بورس ویژگی‌های مثبت و ارزشمندی دارد.
افرادی که از خرید مصالح از بورس انتقاد می‌کنند، سازندگان حرفه‌ای مسکن نیستند شاید برخی از این افراد هنوز به بورس نرفتند و ساختمان بورس را هم ندیده‌اند.
برخی از منتقدان خریدهای بورسی در زمره سازندگان کلان مسکن و ساختمان نیستند و به حوزه بورس اشرافیت ندارند. با توجه به اینکه بخشی از جامعه ایرانی به فعالیت‌های احتکاری علاقه‌مند است باید ترتیبی اتخاذ دهیم که مانع رواج این رویکرد در بازار بورس شویم.
باید با فیلترگذاری مانع ورود خریداران و مصرف کنندگان غیرواقعی به این بازار شد، اینکه افرادی با سرمایه‌های کلان اقدامات احتکاری داشته باشند موجب تشنج بازار مصالح می‌شود.باید خریدها تعریف شده باشد و معلوم شود که مصالح خریداری شده به چه سرنوشتی دچار می‌شوند و در کجا مصرف می‌شوند.
