به گزارش نویاب به نقل از جهان صنعت سیدمحمد مرتضوی اظهار کرد: حوزه مسکن تورم‌های پی در پی را به همراه داشته است؛ موضوعی که موجبات افزایش دستمزدها و نرخ مصالح ساختمانی را فراهم کرده است. مجموعه متغیرهای دیگری نیز هر کدام در نوع خود به میزان موثری بر افزایش قیمت مسکن تاثیر گذاشته‌اند. به عنوان مثال فشاری که از بابت کاهش عرضه مسکن در بازار وجود دارد، میزان تولید مسکن با پیش‌بینی‌هایی که در ابتدای دهه ۹۰ وجود داشت، همخوانی ندارد.
او افزود: در طرح جامع مسکن به موضوع ساخت ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در سال اشاره و تکلیف شد. وقتی این اعداد و ارقام به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال کاهش پیدا کرد، طبیعی است که شاهد عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار باشیم. اینجا بحث املاک قبضه‌شده مطرح است؛ املاکی که می‌توانند مالکان خصوصی داشته باشند یا در تملک بانک‌ها یا مجموعه نهادهایی باشند. همین موضوع به بحث عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار دامن می‌زند.
مرتضوی اضافه کرد: کاهش عرضه منجر به حاکم شدن فشار تقاضا بر بازار می‌شود. این هم می‌تواند یکی از عواملی باشد که باعث افزایش قیمت و به عبارتی گرانی مسکن شود. اینجا ممکن است گرانی‌هایی به وجود آیند که بخشی از آنها حباب باشد؛ یعنی وقتی در بازاری حرکت می‌کنیم که دچار عدم‌تعادل شده و فاصله عرضه با تقاضای واقعی خیلی زیاد است، طبیعتا ممکن است شاهد ایجاد رقابت در خرید باشیم. در چنین شرایطی فشار تقاضا باعث شکل‌گیری نوساناتی در کوتاه‌مدت خواهد شد.
آثار طولانی شدن زمان ساخت مسکن
رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان بیان کرد: لازم است تا موضوعاتی را که گفته شد به آنچه که در کشور ما در باب اجرای مسکن انجام می‌شود، اضافه کنیم. متاسفانه هنوز مسکن را به صورت سنتی می‌سازیم. بخش خیلی کوچکی از تولید مسکن است که صنعتی‌سازی می‌شود؛ شاید در حد ۵ تا ۱۰ درصد. در حالی که این نُرم در سایر کشورها بین ۴۰ تا ۵۰ درصد است. اینکه ارزش استفاده از تکنولوژی‌های نوین را ندانسته و سنتی‌سازی را به صنعتی‌سازی ترجیح می‌دهیم نیز نهایتا به افزایش قیمت مسکن منجر خواهد شد.
او ادامه داد: همچنین در چارچوب افزایش مدت زمان همواره با تورم‌های پی در پی و مستمر روبه‌رو خواهید شد. در واقع آثار طولانی شدن زمان ساخت مسکن در کنار خود آثار تورمی نیز به دنبال خواهد داشت. اینجا افزایش قیمت تمام‌شده به دلیل تاخیر در ساخت و تولید مسکن را شاهد هستیم. اینها مجموعه عواملی هستند که در ارزشگذاری قیمت مسکن و مستغلات نقش اصلی را ایفا می‌کنند.
کاهش ارزش پول ملی
مرتضوی عنوان کرد: مهم‌ترین عامل و تاثیرگذارترین متغیر درخصوص بحث قیمت مسکن، مستغلات و حتی زمین که به عنوان یکی از اصلی‌ترین نهاده‌های تولید مسکن محسوب می‌شود، بحث ارزش پول ملی است. هنگامی که ارزش پول ملی سقوط می‌کند، همه به دنبال این هستند که دارایی‌ها و سرمایه خود را متناسب با کاهش ارزش پول ملی افزایش دهند. آنها به نوعی در تلاشند تا از تورم عقب نمانند.
او در ادامه گفت: فرض کنید یک مسکن ساخته شده و تولید آن به پایان رسیده است. در این شرایط وقتی با کاهش ارزش پول ملی روبه‌رو هستید، شاهد آن خواهید بود که قیمت آن مسکن نیز بدون اینکه هیچ اتفاق خاصی بیفتد، افزایش پیدا می‌کند.
اینجا بحث تولید به پایان رسیده و دیگر اثر نرخ تمام‌شده دیده نمی‌شود، اما نگرانی اقشار مختلف مردم و اینکه همه مایل به به‌روزرسانی دارایی‌های خود هستند، باعث افزایش قیمت عرضه مسکن و مستغلات و حتی زمین می‌شود. اینها مواردی هستند که در این پروسه می‌توان از آنها نام برد.
حمایت‌ها و نحوه تامین مالی تولید مسکن
رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان گفت: یکی دیگر از نکات مهمی که می‌تواند در بحث افزایش نرخ تولید مسکن اثرگذار باشد، حمایت‌های مالی و نحوه تامین مالی تولید مسکن است. در حوزه مسکن یک بانک عامل به نام بانک مسکن وجود دارد. سال‌های‌سال است که این بانک به صورت تخصصی و ویژه به حوزه مسکن می‌پردازد. ساز‌و‌کاری که در بانک طراحی شده است، متناسب با آن چیزی است که نیاز مردم و بازار مسکن است. تسهیلاتی به سازنده ارائه می‌شود که در مراحل بعدی و پس از اتمام ساخت تقسیط می‌شود. در واقع مردمی که بهره‌بردار و خریدار هستند، می‌توانند از آن تسهیلات به صورت اقساطی استفاده کنند.
او در ادامه گفت: اگر میزان این تسهیلات کاهش پیدا کند یا متناسب با افزایش قیمت تمام‌شده زیاد نشود یا اگر کیفیت ارائه تسهیلات مطلوب نباشد، با مشکل روبه‌رو خواهیم شد؛ تسهیلاتی که در انتهای دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ عرضه می‌شد، تسهیلاتی کاملا کیفی بود که در مراکز استان‌ها با نرخ ۷ درصد و در تهران نیز با نرخ ۹ درصد عرضه می‌شد. این تسهیلات به گونه‌ای بود که مردم می‌توانستند آن را به آسانی به سیستم بانکی بازگردانند. حال این تسهیلات را با تسهیلاتی که امروز با نرخ ۲۳ درصد داریم، مقایسه کنید. اخیرا ریاست‌جمهوری نیز دستور بازگشت نرخ تسهیلات مسکن به ۱۸ درصد را داده است. معمولا چند ماهی طول می‌کشد که این دستورات وارد سیستم بانکی شوند. چنانچه در این خصوص بهانه‌تراشی و مانع‌تراشی نشود، پس از دوره‌ای که تسهیلات با نرخ ۲۳ درصد ارائه شد، به ۱۸ درصد بازخواهد گشت.
مرتضوی گفت: این نرخ با گذشته و آن چیزی که مطلوب بازار بود فاصله زیادی دارد. این نرخ سود از طرفی باعث افزایش قیمت تمام‌شده مسکن شده و از سوی دیگر استطاعت‌پذیری مسکن را کاهش خواهد داد. یعنی با توجه به اینکه حداقل دستمزد کارگران در کشور حدود ۷ میلیون تومان است، نمی‌توان انتظار داشت که یک خانواده کارگری، کارمندی و به طور کل اقشاری که به سختی زندگی خود را اداره کرده و با حداقل‌های درآمد گذران امور زندگی می‌کنند، در شرایطی باشند که بتوانند اقدام به بازپرداخت اقساط ۸، ۱۰ و ۱۲ میلیون تومانی بانک‌ها کنند.
او خاطرنشان کرد: بنابراین می‌توان گفت که مدت‌هاست از بحث استطاعت‌پذیری و تولید هدفمند مسکن عبور کرده‌ایم. در نظر نمی‌گیریم که اساسا مسکن را برای چه کسی تولید می‌کنیم. اگر هدف این است که کارگران و اقشار آسیب‌پذیر صاحبخانه شوند، باید توجه داشت که آنها اساسا قادر به بازپرداخت چنین اندازه و سطحی از اقساط مسکن نیستند. بنابراین باید در هدف‌گذاری انجام‌شده شک کرد. به نظر می‌رسد این هدف‌گذاری درستی نیست. باید تسهیلات را متناسب با توان این افراد در نظر بگیریم.
لزوم تعریف و به‌روزرسانی دوباره سیاستگذاری‌ها
مرتضوی در ادامه بیان کرد: تجربه کشورهایی که در حوزه مسکن موفق عمل کردند حاکی از آن است که ۲۵ تا ۳۰ درصد از سرانه‌های درآمدی در رابطه با هزینه‌های مسکن اختصاص داده شود. اگر متوسط پرداختی حقوق‌ها در کشور را ۱۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، مبلغی حدود ۳ میلیون تومان را می‌توان به عنوان بازپرداخت در کشور در نظر گرفت. اگر قرار است مسکن برای اقشار کم‌درآمد ساخته شود، تسهیلات باید متناسب با این ۳ میلیون تومان تنظیم شود. اینها کار شبکه بانکی و سیاستگذاران است. برنامه‌ها و طرح‌های فراوانی که در حوزه مسکن نوشته می‌شوند، همگی باید متناسب با توان اقشار هدف در نظر گرفته شوند. در غیر‌این صورت باید توجه داشت که مسکن به اقشار هدف نخواهد رسید. در شرایط کنونی آنهایی اقدام به استفاده از تسهیلات و شرایط می‌کنند که در دهک‌های بالاتری در جامعه قرار دارند. در حال حاضر از دهک‌های پایین جامعه عبور کرده و اقدام به ساخت مسکن برای دهک‌های بالای جامعه می‌کنیم. حتی مسکن‌های حمایتی و نهضت ملی مسکن نیز عملا برای دهک‌های بالای جامعه ساخته می‌شود؛ این برخلاف اهدافی است که در قانون جهش تولید مسکن دیده شده است. شاید این موضوع را بتوان به نوعی انحراف از اهداف از پیش تعیین‌شده تلقی کرد. امروز با بررسی آمار و ارقام، می‌بینیم با آن وعده‌ای که در ابتدای استقرار دولت سیزدهم مبنی بر تولید چهار میلیون واحد مسکونی داده شد، فاصله زیادی داریم. اکنون که حدود دو سال از عمر دولت می‌گذرد در تحقق مطالبه‌ای که عنوان شد، نتوانستیم آنچنان موفق عمل کنیم. راه درازی در پیش است. قطعا اصلاحات بی‌شماری نیاز است. لازم است تا در ادامه با درس گرفتن و آموختن تجربه از دو سالی که از عمر دولت سیزدهم گذشت، بهتر عمل کنیم. سیاستگذاری‌ها باید متناسب با شرایط روز، واقعیت جامعه، واقعیت‌های پولی، نحوه تامین مالی و امکاناتی که در اختیار بانک‌ها قرار دارد، بار دیگر تعریف و به‌روزرسانی شوند و مورد رصد و اصلاح قرار بگیرند.
ملزومات ترویج صنعتی‌سازی
مرتضوی درخصوص ترویج صنعتی‌سازی در کشور گفت: برای اینکه بتوانیم بحث صنعتی‌سازی را در کشور ترویج دهیم و امیدوار به اینکه هر ساله شاهد رشد نرخ صنعتی‌سازی باشیم، لازم است تا مجموعه‌ای از دستگاه‌ها و عوامل اجرایی در کنار یکدیگر کمک به انجام چنین اتفاقی کنند. او گفت: فرض کنید تولید یک ساختمان معمولی در حد ۵ تا ۶ طبقه با روش صنعتی‌سازی به یک‌دوم کاهش پیدا کند. عوامل دیگری هم که از همان ابتدای طراحی و موضوعاتی که منجر به شروع فرآیندهای اجرایی می‌شود و همچنین مجموعه‌هایی که باید پس از تولید مسکن، آن را برای بهره‌برداری آماده کنند، باید دارای هماهنگی‌های لازم باشند. در حال حاضر برای گرفتن پروانه ساخت به طور متوسط باید هشت ماه زمان اختصاص دهید. همچنین هنگامی که مراحل ساخت مسکن به اتمام می‌رسد، دستگاه‌های اجرایی که باید آب، برق، گاز، مخابرات و غیره را تامین کنند، بعضا در انجام وظایف خود کوتاهی می‌کنند یا منابع لازم برای انجام آن کار را ندارند. به عنوان مثال برای نصب یک کنتور برق، یک سال زمان لازم است. او همچنین گفت: بنابراین اگر یک سازنده همه امکانات خود را بسیج کند و کار صنعتی‌سازی را نیز به نحو مطلوب انجام دهد، ولی شهرداری‌ها همکاری نکنند و دستگاه‌های خدمات‌رسان نتوانند خدمات مطلوب را در بازه‌های کوتاه‌مدت ارائه دهند، باز با مشکل روبه‌رو خواهیم شد.
مرتضوی ادامه داد: صنعتی‌سازی فواید قابل‌توجهی از لحاظ زیست‌محیطی دارد. با صنعتی‌سازی کیفیت ساخت‌وساز و عمر سازه‌ها در شهرها به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌یابد. اینها مانع از اتلاف منابع ملی ما می‌شوند. کاهش مصرف انرژی نیز از دیگر فواید صنعتی‌سازی است. در حال حاضر از بابت آب، برق و گاز یارانه‌های قابل‌توجهی به دولت تحمیل می‌شود؛ اینها منابعی متعلق به همه مردم هستند. ما در اثر فرآیند صنعتی‌سازی هم شهرها را مدرن می‌کنیم و هم در راستای به حداقل رساندن آسیب‌های زیست‌محیطی گام برمی‌داریم. در این روش هر آنچه که در ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد، قابلیت بازیافت خواهد داشت. به عبارتی مصالحی که در صنعتی‌سازی ساختمان‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد، تجدیدپذیر هستند.
ضرورت اعطای مشوق برای گسترش صنعتی‌سازی
رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان گفت: دولت و بانک‌ها باید مشوق‌هایی را برای صنعتی‌سازی منظور کنند. در ابتدا لازم است تا سازندگان، انبوه‌سازان و توسعه‌گران شهری را به سمت و سوی صنعتی‌سازی هل بدهیم و با مشوق‌های ویژه به آنها در این راه کمک کنیم. می‌توان برای آنها یک‌سری معافیت‌های مالیاتی در نظر گرفت؛ از آن جهت که در صنعتی‌سازی از نیروی کار کمتری استفاده می‌شود، می‌توان مشوق‌هایی در باب تامین اجتماعی نیز برایشان در نظر گرفت. شهرداری‌ها نیز می‌توانند تخفیفاتی در عوارض شهری، عوارض صدور پروانه و پایان کار در نظر بگیرند. در ارائه خدمات نهایی نیز دستگاه‌های خدمات‌رسان می‌توانند به این جهت که کاهش مصرف انرژی و کاهش هزینه‌های سنگین برای آن دستگاه‌ها در پیش است، با آینده‌نگری مشوق‌هایی را در نظر بگیرند.
او در ادامه گفت: می‌توان بسته‌ای برای حوزه صنعتی‌سازی تدوین کرد که حاصل اقدام جامع و مشترک همه نهادها و دستگاه‌های اثرگذار در صنعت ساختمان باشد. به نظر می‌رسد راه‌حل موثری که منجر به شتاب ساخت مسکن به صورت صنعتی و با استفاده از تکنولوژی‌های نوین خواهد شد، یک رویکرد و اقدام جامع و مشترک است که هر کدام از دستگاه‌ها نقشی را در این فرآیند ایفا کنند.
محدود شدن سرمایه‌گذاری‌ها با به‌کارگیری غلط ابزارهای مالیاتی
مرتضوی درخصوص کارآمدی ابزارهای مالیاتی دولت در راستای افزایش میزان عرضه در بازار عنوان کرد: نخستین کار و ماموریتی که می‌توان برای دولت متصور بود این است که دولت بلد باشد که چگونه از تولید مسکن حمایت کند؛ این کاری دشوار است. به هر حال لازم است تا مجموعه‌ای از امکانات و توانایی‌های مالی و اجرایی به بازی گرفته شوند و دولت با استفاده از مجموعه اقدامات این دستگاه‌ها بتواند اقدام به افزایش تولید مسکن کند و آن را به سطحی قابل قبول برساند.
او اضافه کرد: نهایتا وقتی که در بازار مسکن تعادلی میان طرف عرضه و تقاضا ببینیم، آن روز زمانی است که باید در سیاست‌های تنظیم بازار و کنترل عرضه نقش‌آفرینی کرد، اما در حال حاضر می‌بینیم که دولت بیشتر به آن بخشی می‌پردازد که هزینه زیادی برایش ندارد؛ بحث کنترل عرضه و محدودیت‌هایی که در این بخش با تاثیرپذیری از قوانینی که در کشورهای توسعه‌یافته و به خصوص در حوزه مسکن گذاشته می‌شود، عینا ترجمه و اجرا می‌شود.
رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان گفت: این در حالی است که هیچ‌گاه نمی‌توانیم به صورت مستقل و غیرمتمرکز بخشی از قوانین یک کشور را جدا و در کشور خودمان اجرا کنیم بدون اینکه به بخش‌های موثر دیگر بپردازیم. یک بسته کامل از تولید و عرضه مسکن و تنظیم بازار در کشوری وجود دارد. شما تنها بخشی از آن را جدا می‌کنید. بخش‌هایی که در مورد مالیات و فشار روی عرضه مسکن است، ترجمه شده و در کشور به مرحله اجرا گذاشته می‌شود. بدیهی است این تاثیر موجه و قابل اعتنایی نخواهد بود. این اقدام عملا منجر به واکنش‌هایی می‌شود که سرمایه‌گذاری را محدود و محدودتر می‌کند، یعنی معدود سرمایه‌گذارانی که در حوزه مسکن حضور دارند، نسبت به آینده نگران هستند و هر روز با یک سری قوانین مالیاتی جدید روبه‌رو می‌شوند.
حذف ناخودآگاه سوداگری در پی تعادل عرضه و تقاضا
رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان گفت: در دو تا سه سال گذشته در حوزه مسکن چندین مورد قانونگذاری انجام شده است، مالیات بر سود حاصل از ساخت‌وساز، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و اخیرا هم مالیات بر معاملات مکرر مسکن مطرح شد که بر اساس این قانون خریداران باید تا ۶۰ درصد از ارزش‌افزوده مسکن را مالیات بدهند.
مرتضوی ادامه داد: گفته می‌شود نیت از اجرای چنین طرح‌هایی خارج کردن سوداگران از بازار مسکن است. اساسا وقتی در بازار مسکن تعادل میان عرضه و تقاضا وجود داشته باشد، خواه ناخواه سوداگری نیز وجود نخواهد داشت و از این بازار حذف خواهد شد. در آن زمان معدود سوداگرانی که حضور دارند باید با این قوانین سخت و شدید مالیاتی روبه‌رو شوند، نه شخصی که امروز با نیت فرار از تورم اقدام به خرید مسکن برای به روز کردن دارایی خود می‌کند.
او افزود: ابزارهایی مثل فروش متری مسکن در ارتباط با فروش مسکن به کار گرفته می‌شود. اکنون باید پرسید آیا افرادی که در خرید متری مسکن شرکت و دخالت می‌کنند و هیچ وقت هم صاحب مسکن نمی‌شوند را باید سوداگر نامید؟ با چنین نگاهی اینها هم سوداگر هستند، چراکه به واسطه خرید مسکن در این بازار حضور ندارند. این افراد اتفاقا می‌خواهند ارزش دارایی‌هایشان را حفظ کنند. در تبلیغات فروش متری مسکن می‌بینیم که شهرداری تهران نیز وارد بازار فروش متری مسکن شده و عنوان می‌کند برای حفظ ارزش دارایی‌های خود اقدام به خرید متری مسکن کنید. این‌گونه اقدامات سوداگری نیستند. نمی‌توان نام هر اقدامی را سوداگری گذاشت. اتفاقا اینها موردی هستند که به تولیدکننده مسکن کمک می‌کنند و او را مورد حمایت قرار می‌دهند.
مرتضوی بیان کرد: در شرایطی که استطاعت‌پذیری از بازار مسکن رخت برمی‌بندد، نگاه‌مان این است که سرمایه‌های خرد و کلان به نوعی در خرید مسکن به کار گرفته شوند. به نظر می‌رسد با ابزارهای مالیاتی‌ای که هر روز دامنه دخالت‌شان در حوزه ساخت و تولید مسکن، عرضه مسکن و معاملات مسکن گسترده‌تر و پررنگ‌تر می‌شود، آسیب بزرگی به تولید مسکن می‌زنیم و قطعا بسیاری از سرمایه‌گذاران نگرانی‌ها و دغدغه‌های فراوانی از این بابت دارند؛ افرادی که ترجیح می‌دهند به تدریج سرمایه‌های خود را از این بخش خارج کنند. به هر صورت سوداگری محکوم است و باید در نظر داشت که بهترین راه مبارزه با آن تقویت تولید مسکن است. این موثرترین و بهترین راه‌حل است.
نکات پایانی
رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان گفت: معتقدم مجموعه اصلاحاتی هستند که می‌توانند در طرح نهضت ملی مسکن انجام شوند و شرایط را برای مردم مناسب‌تر کنند. ما نیز درخصوص مشارکت در طرح نهضت ملی مسکن علاقه‌مند و مُصِر هستیم. راهکارها از دو منظر به دولت پیشنهاد شده‌اند که امیدوارم عملی شوند.
مرتضوی بیان کرد: یک رویکرد این بود که اجازه استفاده بخش خصوصی، انبوه‌سازان و توسعه‌گران را در باب سرمایه‌گذاری در نهضت ملی مسکن بدهیم که می‌تواند در قالب زمین‌ها، املاک و مستغلاتی با انبوه‌سازان تهاتر شود. این امر به کاهش آورده متقاضیان نیز کمک می‌کند. در واقع سرمایه انبوه‌ساز و توسعه‌گر اینجا وارد پروژه شده و بخش قابل‌توجهی از آورده متقاضیان کاهش پیدا خواهد کرد. حتی منابع بانکی می‌توانند در این حالت کمتر شوند، همچنین امکان خانه‌دار شدن مردم در سطح وسیع‌تری فراهم می‌شود و بسیاری از گروه‌های هدف که امروز دیگر در این طرح دیده نمی‌شوند، می‌توانند وارد بازی شوند.
او ادامه داد: رویکرد دیگر درخصوص صنعت اجاره‌داری است. صنعت اجاره‌داری که در قانون ساماندهی نیز به آن توجه ویژه‌ای شده است، از سال ۸۷ تا به امروز که ۱۵ سال گذشته، هیچ تحرکی نداشته است. این در حالی است که دولت می‌تواند در میان‌مدت و کوتاه‌مدت با حمایتی که از این صنعت می‌کند و خانه‌هایی که توسط توسعه‌گران ساخته می‌شود، بخشی از همان خانه‌ها را در اختیار توسعه‌گران قرار دهد تا بتوانند با فروش آنها منابع لازم برای اجرای طرح را در اختیار بگیرند. بخش دیگری نیز با اجاره‌بهای کمتر، در اختیار مردمی قرار می‌گیرد که از پرداخت هزینه‌های اجاره عرف امروز جامعه برنمی‌آیند. خانواده‌ها در میان‌مدت می‌توانند اقتصاد خود را تقویت و منابعی را برای پرداخت آورده حداقلی برای طرح نهضت ملی مسکن پس‌انداز کنند. این موضوع هم می‌تواند به اجرای درست نهضت ملی مسکن کمک کند و همچنین در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که بحث جابه‌جایی ساکنان مطرح است، اثرگذار باشد. طی احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده لازم است امکان اسکان ساکنان در محلی دیگر وجود داشته باشد؛ امری که با صنعت اجاره‌داری امکان‌پذیر خواهد شد، بنابراین این صنعت موضوعی است که دولت حتما باید به آن بپردازد.
