چه مستاجرانی مشمول تمدید قرارداد اجاره نمی‌شوند؟

به گزارش خبرنگار نویاب، محمدمهدی رویانی در تحلیلی درباره مصوبه سران قوا در خصوص تمدید قراردادهای اجاره املاک مسکونی، اظهار کرد: با توجه به شرایط حاکم بر کشور و دشواری‌های اقتصادی ایجادشده برای آحاد جامعه، به‌ویژه مستأجران، موضوع تمدید قراردادهای اجاره مسکن و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها مورد توجه قرار گرفته است.
وکیل پایه یک دادگستری و وکیل اتاق اصناف مرکز استان گلستان افزود: در همین راستا، پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی درباره تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن و تعیین سقف اجاره‌بها به تایید سران قوا رسیده و این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ معتبر است. با توجه به اهمیت موضوع، لازم است مفاد این مصوبه برای مالکان و مستاجران به‌صورت دقیق تبیین شود.
رویانی با تاکید بر اینکه تمدید قرارداد اجاره مطلق و بدون قید نیست، گفت: نکته مهم این است که مصوبه به این معنا نیست که تمام قراردادهای اجاره بدون استثنا تمدید می‌شوند، بلکه اعمال این سازوکار در صورت تقاضای مستاجر صورت می‌گیرد. بنابراین، مبنای اعمال تمدید، تقاضای مستاجر است و در عین حال سایر شرایط مقرر در مصوبه نیز باید رعایت شود.
این وکیل دادگستری ادامه داد: این مقرره سران قوا ناظر بر املاک مسکونی است و نمی‌توان آن را به اجاره اماکن تجاری یا اداری با کاربری غیرمسکونی تسری داد.
وی درباره سقف افزایش اجاره‌بها نیز اظهار کرد: سقف ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها، شامل میزان اجاره‌بهای قرض‌الحسنه نیز می‌شود؛ بنابراین موجر نمی‌تواند بیش از ۲۵ درصد افزایش در اجاره‌بها مطالبه کند؛ چه این افزایش در اجاره‌بهای ماهانه اعمال شود و چه در قالب قرض‌الحسنه یا ودیعه.
رویانی با اشاره به استثنائات این مصوبه، بیان کرد: اگر مالک دارای پروانه نوسازی، تخریب یا تعمیرات اساسی باشد، ملک از شمول تمدید خارج می‌شود. همچنین اگر مالک بتواند نیاز شخصی واقعی خود یا افراد تحت تکفلش را در مرجع قضایی اثبات کند، تمدید اجاره منتفی خواهد بود.
وی تاکید کرد: نکته مهم این است که صرف ادعای نیاز شخصی مالک کافی نیست و این نیاز باید در مرجع قضایی صالح احراز شود و ادله‌ای وجود داشته باشد که قابلیت استناد و اتکا داشته باشد.
این وکیل پایه یک دادگستری با اشاره به تخلفات احتمالی مستاجر نیز گفت: تخلف مستاجر نیز می‌تواند مانع تمدید قرارداد شود. اگر مستاجر در دوره‌های قبل اجاره‌بها را به‌طور مرتب با تاخیر پرداخت کرده باشد، شارژ ساختمان را نپرداخته یا تعهدات قراردادی خود را نقض کرده باشد و این رفتار موجب ورود ضرر و زیان قابل ملاحظه به موجر شده باشد، موضوع قابلیت طرح در دادگاه را خواهد داشت و در صورت احراز شرایط، مستاجر از شمول تمدید خارج می‌شود.
رویانی تصریح کرد: بنابراین به مالکان توصیه می‌شود تمام سوابق پرداخت، اظهارنامه‌ها، اخطارها، رسیدهای مربوط به شارژ و قبوض و همچنین مستندات مربوط به تخلفات مستاجر را حفظ کنند تا در صورت نیاز، امکان ارائه آنها به مرجع قضایی وجود داشته باشد.
وی در پایان با تاکید بر اینکه مصوبه به معنای مصونیت مطلق مستاجر از تخلیه نیست، خاطرنشان کرد: عبارت مصوبه این است که مرجع قضایی از صدور دستور تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره خودداری کند؛ بنابراین نباید این موضوع به‌گونه‌ای تفسیر شود که مستأجر تحت هر شرایطی از تخلیه مصون است. در صورت وجود موارد استثنا یا احراز تخلف و شرایط مقرر، موضوع می‌تواند در مرجع قضایی مورد رسیدگی قرار گیرد.