به گزارش نویاب، نجمه جهان تیغ، افزایش بیسابقه اجارهبها در سالهای اخیر، دولت را ناگزیر کرده تا بار دیگر به سراغ ایدهای برود که پیشتر هم در مقاطع مختلف مطرح شده بود. مسکن استیجاری؛ طرحی که حالا با ادبیات «حمایت از دهکهای کمدرآمد و زوجهای جوان» دوباره به صدر اخبار حوزه مسکن آمده، اما هنوز درباره کارآمدی و سرنوشت آن، ابهامهای جدی وجود دارد.
اجاره مسکن استیجاری ۳۵ درصد نرخ بازار
طبق قانون استیجار مصوب ۱۳۷۷، سالانه باید ۱۰ درصد از تولید مسکن کشور به ساخت مسکن استیجاری اختصاص مییافت، امری که تاکنون محقق نشده است.
دولت، مسکن استیجاری را بخشی از «بسته ساماندهی بازار اجاره» معرفی میکند. طبق اظهارات رسمی، قرار است تعدادی واحد مسکونی از طریق خرید مستقیم، تهاتر املاک دولتی یا مشارکت با بخش خصوصی تامین و با نرخهایی پایینتر از قیمت بازار به متقاضیان واجد شرایط واگذار شود.
در این طرح، زوجهای جوان، خانوارهای دهکهای پایین درآمدی و افراد فاقد مسکن در اولویت قرار دارند.
دولت تاکید میکند که هدف اصلی، کاهش فشار هزینه مسکن، ایجاد ثبات سکونتی و جلوگیری از جابهجاییهای اجباری مستاجران است و قرار است در کل کشور ۱۰ هزار واحد مسکونی در اختیار جامعه هدف قرار بگیرد.
اخیرا یکی از کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که نرخ اجاره مسکن استیجاری برای دهکهای سوم و چهارم ۳۵ درصد نرخ بازار خواهد بود.
از نگاه سیاستگذار، مسکن استیجاری قرار نیست جایگزین خانهدار شدن شود، بلکه ابزاری مکمل برای عبور از شرایط بحرانی بازار اجاره است؛ شرایطی که در آن، رشد اجارهبها از رشد درآمد خانوارها فاصله معناداری گرفته است.
خرید، تهاتر و مشارکت سه ابراز اجرایی پیش بینی شده
دولت برای اجرای این سیاست، چند مسیر را همزمان دنبال میکند. خرید واحدهای آماده از بازار، استفاده از ظرفیت املاک مازاد دستگاههای دولتی و همچنین واگذاری زمین یا مشوقهایی به بخش خصوصی برای ساخت واحدهای استیجاری.
در اسناد و اظهارات رسمی، بر نقش استانها و ادارات کل راه و شهرسازی در شناسایی متقاضیان و اجرای طرح نیز تاکید شده است.
با این حال، آنچه تاکنون اعلام شده، بیشتر در سطح هدفگذاری و سیاستگذاری باقی مانده و هنوز ابعاد عملیاتی آن، بهویژه از نظر تعداد واحدها و منابع مالی، شفاف نیست.
ایده درست با اجرای مبهم
بخش قابل توجهی از کارشناسان مسکن، در اصل ایده مسکن استیجاری تردید ندارند. بسیاری معتقدند در شرایط تورمی و کاهش قدرت خرید، دولت ناچار است ابزارهایی برای حمایت از مستاجران داشته باشد. اما نقد اصلی آنها متوجه شیوه اجرا و مقیاس طرح است.
به باور منتقدان، تعداد واحدهایی که دولت از آن سخن میگوید، در مقایسه با حجم واقعی تقاضای بازار اجاره، بسیار محدود است و نمیتواند اثرگذاری معناداری بر کنترل قیمتها داشته باشد.
در بهترین حالت، این طرح تنها میتواند برای بخشی کوچک از مستاجران، آن هم بهصورت مقطعی، نقش حمایتی ایفا کند.
ادعای وزارت راه: دولت نقش تصدیگری ندارد
البته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که دولت نقش تصدیگری ندارد و واحدها از طریق کارگزاران بخش خصوصی و در چارچوب ضوابط مشخص اجاره داده میشوند. ثبتنام متقاضیان از طریق سامانه انجام و قیمت اجاره، مدت سکونت و مقررات بهصورت شفاف تعیین شده است.
همچنین وزارت راه و شهرسازی تاکید کرده که بر اساس بسته مدیریت بازار اجاره، وزارت راه و شهرسازی اراضی خود را رایگان در اختیار بخش خصوصی، نهادهای حمایتی و عمومی قرار میدهد تا واحدهای مسکونی احداث و در قالب اجاره استیجاری عمومی عرضه شود.
اولویت ساخت این واحدها مناطق درونشهری با قیمت متوسط و واحدهایی با متراژ مناسب تا ۱۱۰ متر مربع است.
مشارکت بخش خصوصی بدون مدل اقتصادی جذاب!
یکی دیگر از محورهای انتقاد کارشناسان، نبود منابع مالی پایدار برای توسعه مسکن استیجاری است. تجربههای قبلی نشان داده که بدون یک مدل اقتصادی جذاب، بخش خصوصی تمایل چندانی به ورود جدی به ساخت واحدهای استیجاری بلندمدت ندارد. بهویژه در بازاری که فروش سریع واحد مسکونی، سودآورتر و کمریسکتر است.
کارشناسان میگویند اگر مشوقهایی مانند معافیتهای مالیاتی، تضمین بازگشت سرمایه یا قراردادهای بلندمدت شفاف در نظر گرفته نشود، مشارکت سازندگان در حد شعار باقی خواهد ماند.
مسکن استیجاری، درمان ریشهای یا مُسکن کوتاهمدت؟
مسکن استیجاری، بهتنهایی قادر به حل بحران بازار اجاره نیست. این سیاست، اگر در کنار اصلاحات ساختاری مانند کنترل تورم، افزایش عرضه واقعی مسکن، بهبود نظام تامین مالی و ثباتبخشی به اقتصاد کلان قرار نگیرد، به یک راهحل کوتاهمدت و محدود تبدیل میشود.
دولت تلاش دارد با این طرح، بخشی از فشار اجتماعی ناشی از افزایش اجارهبها را کاهش دهد اما کارشناسان هشدار میدهند که بدون شفافیت، مقیاس مناسب و منابع پایدار، مسکن استیجاری ممکن است بیش از آنکه یک راهحل باشد، به نماد دیگری از سیاستهای نیمهتمام حوزه مسکن تبدیل شود.
