به گزارش نویاب، مهدی زرقانی توسعه گر صنعت ساختمان و انبوه سازی؛ سالهاست که صنعت ساختمان در ایران درگیر فاصلهای عمیق میان نیاز واقعی مردم و نوع پروژههایی است که ساخته میشود. هنگامی که از آینده ساختوساز شهری سخن میگوییم، اغلب تصویر برجهای بلندمرتبه و سازههای لوکس در ذهن شکل میگیرد؛ در حالی که بخش عمده تقاضای مسکن، نه در مناطق نوساز و توسعهنیافته بلکه در دل بافتهای فرسوده، محلات قدیمی و حاشیه شهرهاست. این مناطق همان جایی هستند که میلیونها نفر از شهروندان زندگی میکنند و نیازمند ایمنسازی و ارتقای کیفیت زندگیاند. اما در سیاستگذاریهای رسمی، سهم آنها هنوز بسیار کمتر از چیزی است که ضرورتهای اجتماعی و شهری نشان میدهد.
ریشههای یک بحران خاموش
در یک دهه اخیر، بسیاری از پروژههای دولتی روی زمینهای خام و حاشیه شهرها اجرا شده است. این زمینها هرچند به ظاهر گسترده و آماده توسعه به نظر میرسند، اما در عمل فاقد زیرساختهای ضروریاند و ایجاد شبکه آب، برق، گاز، حملونقل و خدمات شهری در آنها هزینههای بسیار سنگینی دارد. بارها شاهد بودهایم که ساختمانها تکمیل شدهاند اما هنوز آبرسانی یا برقرسانی انجام نشده و ساکنان امکان استقرار ندارند. این یعنی توسعهای که روی کاغذ پیش میرود اما در واقعیت، مردم را به شهرکهایی منتقل میکند که هنوز شهر نشدهاند.
در مقابل، بافتهای فرسوده درست در مرکز شهرها قرار گرفتهاند؛ جایی که زیرساختها از سالها قبل فعال است، مراکز درمانی و آموزشی در نزدیکی خانههاست و ساکنان با محله خود رابطهای عاطفی و اجتماعی دارند که نمیتوان آن را نادیده گرفت. اما فرسودگی کالبدی، ناایمنی سازهها و آمادگی پایین این مناطق در برابر زلزله و بحرانهای شهری، آنها را به یکی از آسیبپذیرترین نقاط شهر تبدیل کرده است. براساس آخرین آمار رسمی در سال ۱۴۰۳، تنها در تهران حدود ۴۵۰۰ هکتار از بافت شهر در طبقهبندی «ناکاره» قرار میگیرد و حدود ۱۷ درصد جمعیت پایتخت در همین محدوده زندگی میکند. این یعنی در یک حادثه طبیعی، بیشترین خسارت دقیقا در مناطقی رخ میدهد که امروز کمترین توجه را به نوسازی آنها داریم.
بازآفرینی؛ توسعهای درونزا و کمهزینه
در سالهایی که دولت برای ایجاد شهرکهای جدید هزینه ها و زمان زیادی با زیر ساخت های ضعیفصرف کرده، بافتهای فرسوده فرصتی کمنظیر برای توسعه درونزا و پایدار ارائه میدهند. نوسازی این مناطق نهتنها کیفیت زندگی مردم را ارتقا میدهد بلکه از نظر اقتصادی نیز بهصرفهتر است، زیرا زیرساختها از قبل فراهم شدهاند و پروژهها با سرعت بسیار بیشتری قابل اجرا هستند. در چنین بازآفرینیهایی، مردم در همان محله خود باقی میمانند، پیوندهای اجتماعی حفظ میشود و ساختار اقتصادی محله نیز جان تازه میگیرد. افزایش ارزش ملک، فعال شدن کسبوکارهای خرد و بهبود نظم کالبدی از پیامدهای طبیعی این روند است.
در کنار این مزیتها، نوسازی بافتهای فرسوده میتواند به اصلاح شبکه معابر، بهبود حملونقل و کاهش بار ترافیکی کمک کند. بازآفرینی، برخلاف توسعههای پراکنده در حاشیه شهر، از ظرفیتهای موجود استفاده میکند و موجب گسترش بیضابطه شهر نمیشود. این همان نقطهای است که باید آن را «فرصت طلایی توسعه شهری» دانست.
مسیر نوسازی؛ از پیچیدگی تا امکانپذیری
ورود به بافتهای فرسوده البته مسیر سادهای نیست. مشکلات حقوقی، تعدد مالکان، نگرانی ساکنان از جابهجایی، و پیچیدگیهای اداری همیشه نوسازی را کند کرده است. اما تجربه کشورهای مختلف نشان داده که با طراحی مدلهای مالی و مدیریتی صحیح، میتوان بسیاری از این موانع را از میان برداشت. ابزارهای مشارکتی مانند صندوقهای زمین و ساختمان، تامین مالی مرحلهای، مدلهای BOT و EPCF و همچنین استفاده از ابزارهای نوین سرمایهگذاری، میتواند پروژهها را از بنبست تأمین نقدینگی خارج کند.
در کنار این ابزارها، دولت باید نقش تسهیلگر جدیتری ایفا کند. سادهسازی صدور مجوزها، کاهش بروکراسی، مشوقهای مالیاتی، ارائه تراکم تشویقی منطقی و حمایت از سرمایهگذارانی که وارد بافتهای فرسوده میشوند، میتواند جریان سرمایه را به این حوزه هدایت کند. از سوی دیگر، تضمین حقوق ساکنان محلی و مشارکت دادن آنها در فرآیند، اصلیترین عاملی است که اعتماد عمومی را تقویت و مقاومتها را کاهش میدهد. مردم باید مطمئن باشند که نتیجه نهایی نوسازی برای آنها خانهای باکیفیتتر، امنتر و متناسب با نیازشان خواهد بود.
چشمانداز آینده؛ تبدیل تهدید به فرصت
بازآفرینی بافتهای فرسوده، تنها یک پروژه ساختمانی نیست؛ یک سیاست اجتماعی، اقتصادی و امنیتی برای آینده شهرهای ایران است. اگر نگاه مدیران شهری و سیاستگذاران از پروژهسازی صرف به تفکر استراتژیک تغییر کند، میتوانیم به مجموعهای از اهداف همزمان دست پیدا کنیم: تامین مسکن پایدار برای خانوادههای کمدرآمد و متوسط، استفاده بهینه از زیرساختهای موجود، ارتقای کیفیت زندگی شهری، کاهش گسترش حاشیهنشینی و ایجاد شهرهایی ایمنتر و انسانمحورتر.
با توجه به اینکه بافت فرسوده در تهران و اکثر استان ها در مناطق کم برخوردار شهری قرار دارند و همچنین با توجه به شرایط اقتصادی، خرید خانه برای بسیاری به آرزو تبدیل شده بنابراین در این مناطق می توان پروژه هایی تعریف کرد که مردم را صاحب خانه کند.
امروز بیش از هر زمان دیگری روشن است که تداوم توسعه در زمینهای بکر، پاسخی برای بحران مسکن و کیفیت زندگی نیست. آینده شهرها در گرو بازگشت به قلب محلات قدیمی و احیای ظرفیتهایی است که سالها مورد غفلت قرار گرفتهاند. بافتهای فرسوده اگر درست دیده شوند، از تهدیدی خاموش به فرصتی بزرگ تبدیل خواهند شد؛ فرصتی برای ساختن شهری پایدار، مقاوم و شایسته نسلهای آینده.
