مردم قبلا پراید و طلا می‌فروختند و خانه می‌خریدند | امروز چه بفروشند که پولشان به خانه برسد؟

به گزارش نویاب، نجمه جهان تیغ؛ زمانی خرید خانه یعنی فروختن پراید، گرفتن یک وام و شاید فروختن مقداری طلا. ترکیبی از چند دارایی که می‌توانست یک خانواده را به خانه‌دار شدن برساند. امروز اما معادله عوض شده است؛ دیگر سؤال این نیست که برای خرید خانه چه مقدار پس‌انداز لازم است، بلکه این است که «چه چیزی را بفروشیم تا بتوانیم خانه بخریم؟»
ام‌البنین قلیچ‌لی، مشاور املاک، از پشت میز دفترش هر روز با آدم‌هایی مواجه است که بخشی از طلایشان را برای خرید خانه فروخته‌اند، بازنشسته‌ای که با حقوق ۱۶ میلیون تومانی به دنبال خانه‌ای با اجاره قابل پرداخت است و خانواده‌ای که حتی برای تأمین هزینه‌های مدرسه فرزندش باید حساب‌وکتاب کند. وی می‌گوید خانه‌دار شدن برای بخشی از نسل امروز، از یک آرزوی بزرگ به «آرزویی محال» تبدیل شده است.
قلیچ‌لی در این گفت‌وگو از آنچه در معاملات روزمره می‌بیند می‌گوید؛ از خانه‌هایی که در گرگان طی چند ماه ده‌ها میلیون تومان به ازای هر متر گران شده‌اند، مستاجرانی که برای پیدا کردن خانه مناسب با مشکل مواجه‌اند، مالکی که حاضر نیست خانه قدیمی خود را تخریب کند چون اجاره چند میلیون تومانی آن تنها «آب‌باریکه» زندگی‌اش است و جوانی که اگر ارثی به او نرسیده باشد یا درآمد بالایی نداشته باشد، عملاً شانس چندانی برای خرید خانه ندارد.
روایت وی از بازار مسکن گرگان، فقط روایت افزایش قیمت ملک نیست، تصویری از بازاری است که در آن طلا به خانه تبدیل می‌شود، خانه به ابزار حفظ سرمایه و در نهایت، خودِ «خانه‌دار شدن» برای بخشی از مردم از یک نیاز روزمره به یک رؤیای دور تبدیل شده است. مشروح این گفتگو پیش روی شماست.

*قیمت مسکن در گرگان طی یک سال اخیر چه مسیری را طی کرده است؟
قیمت مسکن در گرگان طی یک سال اخیر رشد قابل توجهی داشته است. برای مثال، سال گذشته در مهرماه، آپارتمان در منطقه منظریه حدود متری ۴۲ تا ۴۳ میلیون تومان بود و نهایتا در واحدهای خاص به این محدوده می‌رسید، اما امروز قیمت‌هایی تا حدود ۱۳۰ میلیون تومان نیز مطرح می‌شود.
البته این افزایش قیمت فقط مختص گرگان نیست و عوامل مختلفی در آن موثر بوده‌اند. افزایش قیمت طلا یکی از عواملی بود که رفتار بخشی از مردم را تغییر داد. در همان پاییز گذشته، خود من بیش از ۱۰ قولنامه نوشتم که در آنها افراد طلای خود را فروخته بودند و با اضافه کردن مبلغی، خانه خریدند. دلیلشان هم این بود که قیمت طلا به‌شدت افزایش یافته بود، در حالی که ملک در آن مقطع هنوز ارزان‌تر بود.
حتی یک مشتری داشتم که طلای خود را با قیمت حدود ۲۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان فروخت و با آن وارد بازار مسکن شد.
از طرف دیگر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، به‌ویژه فولاد و میلگرد، مستقیما روی هزینه ساخت اثر گذاشته است. وقتی تولید یا عرضه فولاد دچار مشکل می‌شود و قیمت میلگرد افزایش پیدا می‌کند، سازنده هم دیگر نمی‌تواند همان قیمت قبلی را برای ملک در نظر بگیرد.
سازنده زمانی می‌تواند به مشتری تخفیف بدهد که خودش مصالح را با قیمت پایین‌تری تهیه کرده باشد. وقتی هزینه ساخت افزایش پیدا می‌کند، طبیعی است که این افزایش در قیمت نهایی ساختمان هم خودش را نشان دهد.

*اما چرا به نظر می‌رسد رشد قیمت ملک در گرگان با شدت زیادی اتفاق افتاده و فاصله این شهر با تهران کمتر شده است؟
گرگان طی سال‌های اخیر در حوزه قیمت ملک و حتی برخی کالاها، رشد قابل توجهی داشته است. در گذشته تفاوت قیمت مناطق مختلف شهر بیشتر بود، اما امروز فاصله‌ها به شکل دیگری تغییر کرده است.
برای مثال، در برخی شهرک‌های گرگان قیمت‌ها به شکل قابل توجهی افزایش یافته است. شهرک‌هایی مانند شهریار و جامی در رده‌های پایین‌تر قیمتی قرار می‌گیرند، اما ویلاشهر، آسایش و آرامش، بلوار انتظام و محدوده‌هایی که به ویلاشهر اضافه شده‌اند، در رده مناطق گران‌تر قرار گرفته‌اند.
در ویلاشهر، قیمت‌ها به حدود متری ۸۰ تا ۸۵ میلیون تومان هم رسیده است. حتی چند ماه قبل، صحبت از حدود متری ۴۰ میلیون تومان بود و همان زمان هم این عدد برای برخی افراد عجیب به نظر می‌رسید. اینکه در فاصله چند ماه قیمت چنین تغییری کند، نشان‌دهنده شدت افزایش قیمت است.

*با این شرایط، چه کسانی هنوز توان خرید خانه در گرگان را دارند؟
به نظر من اگر جوانی ارثی به او نرسیده باشد، پزشک نباشد، مهندس با درآمد بالا نباشد یا شغل با درآمد بسیار بالایی نداشته باشد، خانه‌دار شدن برایش بسیار دشوار شده است.
یعنی اگر فرد از این سه گزینه برخوردار نباشد، واقعا خرید خانه برایش تقریبا غیرممکن می‌شود.
مشکل فقط خرید خانه نیست. اجاره‌نشینی هم به مرحله دشواری رسیده است.

*وضعیت مستاجران را در معاملات و مراجعه‌های روزانه چگونه می‌بینید؟
خیلی از مراجعه‌کنندگان حتی توان پرداخت اجاره‌های معمول بازار را ندارند. من خودم موارد زیادی می‌بینم که افراد با بودجه‌ای حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان تا ۱۵۰ میلیون تومان برای رهن و اجاره مراجعه می‌کنند و حتی با داشتن این مبلغ هم پیدا کردن خانه مناسب برایشان دشوار است.
در برخی موارد، افراد طلای خود را می‌فروشند تا بتوانند هزینه اجاره را تامین کنند.
خانمی حدود ۷۵ ساله به دفتر ما مراجعه کرده بود و می‌گفت: «من ۳۰ میلیون تومان پیش می‌دهم، ماهی پنج میلیون تومان هم می‌دهم، خانه‌ای برایم پیدا کنید.»
این دیگر فقط مسئله مسکن نیست. مسئله تامین حداقل‌های زندگی است.
مورد دیگری داشتم که خانمی برای دخترش مانتو، شلوار، کوله، مداد رنگی و دفتر خریده بود و می‌گفت همین خریدهای مدرسه نزدیک ۱۰ میلیون تومان برایش هزینه داشته است. وقتی چنین هزینه‌ای برای یک خانواده سنگین است، طبیعی است که اجاره خانه تبدیل به مسئله‌ای جدی‌تر شود.

*آیا این شرایط باعث شده الگوی مهاجرت هم تغییر کند؟
بله. حتی من در مراجعاتم نشانه‌هایی از مهاجرت معکوس به روستا را می‌بینم و گزینه های موجود در روستاهای اطراف گرگان را به افراد پیشنهاد می کنم.
این موضوع نشان می‌دهد که مسئله فقط گرانی خانه نیست. مسئله این است که بخشی از جامعه از گزینه‌های قابل پرداخت بازار مسکن خارج شده‌اند.

*شما اشاره کردید که خانه‌دار شدن برای نسل‌های قبل دست‌یافتنی‌تر بود. تفاوت امروز با گذشته را چطور توضیح می‌دهید؟
در دهه ۶۰ و حتی دهه ۸۰، خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم یک هدف بزرگ بود، اما دست‌کم امکان رسیدن به آن وجود داشت.
مثلاً در سال‌های ۸۴ و ۸۵، فرد ممکن بود خودروی پرایدش را حدود شش میلیون تومان بفروشد، ۱۰ میلیون تومان وام مسکن بگیرد و مقداری طلا هم بفروشد و با ترکیب این منابع خانه بخرد. شاید زیر بار بدهی هم نمی‌رفت.

*اما امروز سؤال این است که فرد چه چیزی را بفروشد تا بتواند خانه بخرد؟
به نظر من ما دوباره به نقطه‌ای نزدیک شده‌ایم که خانه‌دار شدن برای مردم از یک هدف بزرگ به یک آرزوی بسیار دور تبدیل شده است.

*یکی از دلایل افزایش قیمت ملک، افزایش هزینه ساخت است. آیا ساختار ساختمان‌سازی در گرگان هم در این موضوع نقش دارد؟
بله. یکی از موضوعاتی که کمتر درباره آن صحبت می‌شود، مسئله پارکینگ است.
تا حدود سال ۱۳۹۰، الزام پارکینگ به شکل امروز وجود نداشت. نتیجه این بود که در بسیاری از ساختمان‌ها پارکینگ‌های مزاحم ایجاد می‌شد. مثلا ساختمانی را تصور کنید که هشت واحد دارد و خودروها پشت سر هم قرار گرفته‌اند. چهار خودرو یک طرف و چهار خودرو طرف دیگر. همین مسئله باعث درگیری و اختلاف می‌شد و حتی پرونده‌های زیادی در دادگستری ایجاد می‌کرد.
بعد از این مشکلات، الزام تامین پارکینگ جدی‌تر شد. اما تامین پارکینگ برای سازنده هزینه ایجاد می‌کند.
از طرفی، در برخی زمین‌ها دیگر نمی‌توان مثل گذشته هشت واحد از ساختمان استخراج کرد. همین مسئله روی متراژ واحدها و قیمت تمام‌شده ساختمان اثر می‌گذارد.
بخشی از افزایش متراژ واحدهای مسکونی هم به همین موضوع برمی‌گردد. وقتی سازنده نمی‌تواند تعداد واحد بیشتری ایجاد کند و باید پارکینگ را هم تامین کند، برای اقتصادی شدن پروژه به سمت ساخت واحدهای بزرگ‌تر می‌رود.
به همین دلیل است که گاهی مردم می‌پرسند چرا خانه‌های گرگان بزرگ‌تر و گران‌تر شده‌اند.

*آیا امروز بازار مسکن بیشتر به سمت سرمایه‌گذاری رفته تا مصرف؟
به نظر من بله. بازار مسکن تا حد زیادی به بازاری برای حفظ سرمایه تبدیل شده است.
امروز فردی که پول دارد ممکن است دلار، طلا، سکه یا خودرو خریداری کند و در نهایت همه اینها را به ملک تبدیل کند.
بازار مسکن دیگر فقط محل پاسخ به نیاز «خانه داشتن» نیست؛ به بخشی از سازوکار حفظ ارزش دارایی مردم تبدیل شده است.

*یعنی تورم بیش از رفتار خریدار و فروشنده بازار را تعیین می‌کند؟
قطعا تورم نقش بسیار تعیین‌کننده‌ای دارد.
من در بازار می‌بینم که قیمت ملک بر اساس هزینه‌های ساخت مرتب تغییر می‌کند. وقتی قیمت میلگرد، بتن، فونداسیون و سایر هزینه‌ها افزایش پیدا می‌کند، سازنده هم محاسبه جدیدی انجام می‌دهد.
سازنده سرمایه‌اش را وارد پروژه کرده و ممکن است دو سال درگیر ساخت ساختمان باشد. بنابراین نمی‌تواند قیمت امروز را بدون توجه به هزینه‌هایی که در آینده خواهد داشت تعیین کند.

*اگر بخواهیم درباره آینده بازار مسکن صحبت کنیم، پیش‌بینی شما برای ماه‌های آینده چیست؟
همه چیز به شرایط اقتصادی و ثبات کشور بستگی دارد. اگر شرایط به ثبات نرسد و مسائل موجود ادامه پیدا کند، احتمال ادامه افزایش قیمت وجود دارد.
اما اگر شرایط به سمت ثبات برود، نمی‌توان با قطعیت درباره مسیر بازار صحبت کرد و باید دید وضعیت اقتصادی، نرخ ارز و سایر عوامل چه تغییری

خواهند کرد.

*وضعیت تخریب و نوسازی در مناطق مختلف گرگان چگونه است؟ آیا همه مناطق این ظرفیت را دارند؟
خیر. در بعضی مناطق، تخریب و نوسازی به‌راحتی انجام نمی‌شود.
برای مثال، در شهروند نمونه‌هایی داریم که مالکان به دلیل نیاز مالی ترجیح می‌دهند خانه قدیمی خود را حفظ کنند و از اجاره طبقات پایین به عنوان کمک‌خرج زندگی استفاده کنند.
ممکن است فرد بگوید اگر این واحد را تخریب کنم و آپارتمان بسازم، دیگر آن درآمد ماهانه هفت یا هشت میلیون تومانی را ندارم. برای بعضی خانواده‌ها همین مبلغ یک آب باریکه و کمک‌خرج زندگی است.
در بخش‌هایی از بافت‌های گرگان و برخی مناطق دیگر هم شرایط مشابهی وجود دارد.

*خانه‌های هوشمند چقدر در گرگان مورد استقبال قرار گرفته‌اند؟
فکر می‌کنم هنوز استفاده از خانه‌های کاملا هوشمند در گرگان گسترده نیست و بیشتر به شکل موردی دیده می‌شود، اما این فناوری وارد بازار ساختمان شده است.
کسی از امکانات هوشمند بدش نمی‌آید. مسئله اصلی تفاوت قیمت است.

*در نهایت، فعالیت در صنف مشاوران املاک، به‌ویژه برای یک زن، چه چالش‌هایی دارد؟
به نظر من زن بودن در بعضی بخش‌های جامعه هنوز چالش‌های خودش را دارد. ممکن است در ظاهر گفته شود جامعه دیگر مردسالار نیست، اما در عمل هنوز با مواردی مواجه می‌شویم که نشان می‌دهد این نگاه وجود دارد.
در صنف املاک هم زن باید بتواند خودش را در فضای کاری حفظ کند و سلامت حرفه‌ای و اخلاقی خودش را جدی بگیرد.
برای من، سالم کار کردن اصل است. مثلا مشتری به دفتر من می‌آید، ملک را می‌بیند و من موضوع را با مالک هماهنگ می‌کنم. اگر قرار باشد مشتری را از مسیر اصلی خارج کنم، شاید در کوتاه‌مدت منفعتی داشته باشد، اما در بلندمدت دیگر آن فرد فایل و مشتری در اختیار من نمی‌گذارد.
اعتماد در این شغل بسیار مهم است.