به گزارش نویاب به نقل از روابط عمومی انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، رضا بیدار، فعال و توسعه‌دهنده باسابقه صنعت ساختمان، در بیست‌وچهارمین همایش و نمایشگاه سازندگان، توسعه‌گران و طراحان کشور در هتل آراز نوشهر با تشریح چشم‌انداز اقتصادی بازار مسکن در سال‌های آینده هشدار داد که فرمول‌های سنتی محاسبه سود در ساخت‌وساز کارایی خود را از دست داده‌اند و با تداوم نرخ تورم، سود ناخالص ساخت در پروژه‌های میان‌رده تا افق ۱۴۰۶ به کمتر از ۹ درصد افت خواهد کرد؛ امری که بازار را به سمت الگوهای نوین، قراردادهای آتی و ساخت واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ سوق می‌دهد.
وی با اشاره به فعالیت مجموعه تحت مدیریت خود با ۱۲ شرکت زیرمجموعه و در دست ساخت داشتن بیش از ۱۲۰۰ واحد مسکونی، از نحوه محاسبه سود در بازار مسکن انتقاد کرد و گفت: بسیاری از سازندگان همچنان از فرمول سنتی تفریق کل هزینه‌ها از کل فروش استفاده می‌کنند، در حالی که فاکتور کلیدی زمان، اینکه چه زمانی بسازیم، چه زمانی بفروشیم و با چه شرایطی نقدینگی را مدیریت کنیم، نادیده گرفته می‌شود. اغلب فعالان تمرکز خود را صرفاً روی کاهش هزینه‌های ساخت می‌گذارند، در حالی که استراتژی فروش به‌موقع و حتی تغییر جزئی در نرخ و نحوه فروش، تأثیر به‌مراتب بیشتری بر سودآوری نهایی دارد.
سقوط پلکانی حاشیه سود سازندگان در پی تورم مصالح
فعال و توسعه‌دهنده باسابقه صنعت ساختمان افزود: بر اساس این تحلیل، در سال ۱۴۰۵ با جهش هزینه ساخت به متری ۵۰ میلیون تومان و افزایش نرخ فروش به ۱۶۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان، سود خالص به حدود ۴۶ درصد افت می‌کند.
بیدار با تاکید براینکه در افق ۱۴۰۶ نیز با دوبرابر شدن هزینه‌های ساخت و رشد کمتر قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی، حاشیه سود به رقمی نزدیک به ۹ درصد تقلیل خواهد یافت، گفت: زمانی که تورم عمومی در مرزهای بالا حرکت می‌کند اما رشد قیمت ملک همپای آن پیش نمی‌رود، ساخت واحدهایی با قیمت زیر متری ۲۰۰ میلیون تومان در بسیاری از مناطق توجیه اقتصادی خود را از دست می‌دهد.
این سازنده درباره تأثیر تورم بر مناطق مختلف شهری توضیح داد: در مناطق شمالی، به دلیل قیمت بالای زمین و همبستگی قیمت فروش با نرخ ارز، تورم می‌تواند تا حدی حاشیه سود را حفظ کند؛ اما در مناطق میانی و جنوبی که سهم مصالح پایه نظیر آهن، میلگرد، اسکلت و تأسیسات از قیمت تمام‌شده بالاست، با جهش قیمت نهاده‌ها، حاشیه سود به‌شدت ذوب می‌شود.
سونامی تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک‌متراژ
بیدار با تأکید بر تغییرات بنیادین هرم جمعیتی و زیست‌شهری تصریح کرد: با توجه به آمار بالای جامعه مجردها و کاهش توان مالی خانواده‌ها، گرایش بازار به‌طور کامل به سمت آپارتمان‌های کوچک‌متراژ تغییر جهت داده است. در حالی که در اواسط دهه ۹۰ واحدهای ۱۳۰ تا ۱۶۰ متری تقاضای اول بودند، امروز واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری پیشتاز بازار معاملات‌اند.
وی در پایان خاطرنشان کرد: موفقیت در بازار امروز مستلزم مدیریت جریان نقدینگی، پیش‌خرید هوشمند متریال ۸ ماه پایانی پروژه و انطباق سریع با نیاز واقعی خریداران به واحدهای نقلی و کاربردی است.
