به گزارش نویاب، به نقل از صما نیوز؛ در بهار ۱۴۰۵، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به ۱۹۱ میلیون تومان رسیده و یک واحد ۱۰۰ متری حدود ۱۹ میلیارد تومان قیمت دارد. این در حالیست که بازدهی سالانه اجاره این واحد تنها ۴ درصد معادل ۷۵۵ میلیون تومان خواهد بود، اما سود سپرده بانکی به ۲۰ درصد و بازده صندوقهای درآمد ثابت تا ۳۰ درصد خواهد رسید. با وجود این اختلاف فاحش، تهرانیها همچنان خرید مسکن را به سرمایهگذاری در بانک ترجیح میدهند. این گزارش به کالبدشکافی معمایی میپردازد که منطق اقتصادی را به چالش کشیده است.
یک سوال ۱۹ میلیارد تومانی
تصور کنید مبلغی در اختیار دارید که میتواند خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران را پوشش دهد. انتخاب شما چیست؟ خرید خانه یا سرمایهگذاری پول در بانک یا صندوق سرمایهگذاری؟ آمارهای بهار ۱۴۰۵ نشان میدهد اکثر مردم گزینه اول را برمیگزینند؛ اما اعداد روایتی دیگر دارند.
از نگاه سود اجاره، مسکن در حال حاضر یکی از کمبازدهترین داراییهای قابل تصور است. با این حال، تب خرید آپارتمان نه تنها فروکش نکرده، که همچنان شعلهور است. چه نیرویی پشت این بیاعتنایی به محاسبات ساده اقتصادی قرار دارد؟
قیمت واقعی آپارتمان در پایتخت چقدر است؟
اگر به آگهیهای آنلاین خرید و فروش ملک سر بزنید، عددی که چشم شما را میگیرد میانگین ۱۹۱ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. این یعنی یک آپارتمان معمولی ۱۰۰ متری دوخوابه، حدود ۱۹ میلیارد تومان قیمت دارد.
این عدد میانگین است. شمال شهر قیمتها نجومیتر و جنوب شهر قیمتها کمی پایینتر است. اما همین میانگین برای فهم بزرگی معما کافی است.
اجارهای که جوابگوی سرمایه نیست
اگر سایتهای اجاره مسکن را بررسی کنید، متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع به ۶۲۹ هزار تومان میرسد. این یعنی درآمد ماهانه حدود ۶۳ میلیون تومان برای همان آپارتمان ۱۰۰ متری. اجاره سالانه این واحد به ۷۵۵ میلیون تومان میرسد. اگر این رقم را به قیمت ۱۹ میلیاردی ملک تقسیم کنید، به عددی میرسید که شوکآور است: بازدهی سالانه فقط ۴ درصد! یعنی کسی که ۱۹ میلیارد تومان در یک آپارتمان خوابانده، سالانه تنها ۴ درصد پول خود را به صورت اجاره پس میگیرد.
سود بانکی، رقیب بیرحم
حال فرض کنید همان ۱۹ میلیارد تومان را به جای خرید خانه، در یک سپرده بانکی یا صندوق درآمد ثابت قرار دهید. نرخ سود بانکی در حال حاضر حدود ۲۰ درصد است و صندوقهای درآمد ثابت رقمی بالاتر، نزدیک به ۳۰ درصد را پوشش میدهند.
با سود ۳۰ درصد، درآمد سالانه شما به راحتی از ۵ میلیارد تومان عبور میکند. این یعنی ۶ برابر بیشتر از درآمد اجاره. پس اگر عدد و رقم حرف اول را بزنند، خرید مسکن در شرایط فعلی یک اشتباه محض به نظر میرسد.
هزینههای پنهان که عددها را بدتر میکند
محاسبات قبلی حتی خوشبینانه بود. مالک یک آپارتمان با هزینههایی روبروست که سود اجاره را تحلیل میبرد: آسانسور خراب، لولههای فرسوده، تعمیرات سالانه، کمیسیون بنگاهها، مالیات و ماههایی که واحد خالی میماند.
در دنیای واقعی، بازده اجاره نه ۴ درصد که اغلب کمتر از این عدد است. این یعنی فاصله با سود بانکی نه ۱۶ درصد که بسیار بیشتر خواهد بود.
پس راز این لجاجت اقتصادی چیست؟
اینجا به نقطه عطف ماجرا میرسیم. سرمایهگذاران مسکن به اجاره فکر نمیکنند. آنها به رشد قیمت دارایی چشم دوختهاند. فرض کنید همان آپارتمان ۱۹ میلیارد تومانی تنها در طول یک سال ۳۰ درصد گرانتر شود. مالک حدود ۵.۷ میلیارد تومان فقط از محل افزایش قیمت ملک سود کرده است؛ رقمی که اجاره یک سال در برابر آن حرفی برای گفتن ندارد.
در این معادله، اجاره تبدیل میشود به یک پاداش جانبی کوچک. اصل ماجرا، رشد سرمایه است و تا زمانی که انتظار تورم و رشد قیمت مسکن وجود دارد، این محاسبه به نفع خرید خانه تمام میشود.
اعتماد یا توهم؛ نبرد روانشناسی با اقتصاد
اما داستان فقط به عدد خلاصه نمیشود. روانشناسی جمعی ایرانیها نقشی کلیدی بازی میکند. برای بسیاری، ملک امنترین گاوصندوق ممکن است. ارز؟ نوسان دارد. بورس؟ سقوط میکند. اما آپارتمان چیزی است که میشود لمس کرد، درش را قفل زد و شب راحت خوابید.
سه دهه تورم ممتد در ایران به مردم یاد داده است که «خانه همیشه از تورم عقب نمیماند». این باور، حتی وقتی اعداد خلاف آن را فریاد میزنند، همچنان پابرجاست. به همین دلیل، تا وقتی انتظار رشد قیمت مسکن زنده است، بازار خرید آپارتمان در تهران داغ میماند؛ حتی اگر بازده اجاره در قیاس با بانک فقط یک شوخی باشد.
