به گزارش خبرنگار نویاب، مشاوران املاک نقش مهمی در ساماندهی بازار خرید، فروش و اجاره املاک در چارچوب قانون دارند، اما این صنف با چالشها و مشکلات متعددی روبهروست. برای بررسی وضعیت بازار مسکن، بهویژه نرخ اجاره و چالشهای قانونی، با حمیدرضا طاهری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان گرگان گفتوگو کردیم.
* بازار مسکن در شهرستان گرگان را چطور ارزیابی می کنید؟
در این برهه بازار ملک در سطح کشور با چالش مواجه است و در رکود قرار دارد. مردم نمی توانند تصمیم جدی. برای خرید یا فروش بگیرند. نرخ خرید و فروش در شهر گرگان به تناسب با سایر شهرهای شمالی بیشتر است و حضور مهاجران که یکی از دلایل این افزایش بوده باعث رشد قیمت ها در مناطق میانی شعر شده است.
کارشناسان حوزه املاک معتقدند نقش دولت در تنظیم بازار اجاره بسیار کمرنگ است و در شرایط فعلی، ورود جدی دولت برای تعیین چارچوبهای مشخص قیمتگذاری ضروری به نظر میرسد. از سوی دیگر، تقاضا برای اجاره املاک تجاری در مناطق مرکزی شهر گرگان بالاست، اما نبود ضوابط مشخص برای نرخگذاری، باعث افزایش ناگهانی و دلبخواهی قیمتها شده است.
در خصوص اجاره ملک به اتباع خارجی، باید تمام استعلامات اخذ شود و این افراد تنها در دو شهر معین گنبد کاووس و گرگان مجاز به سکونت هستند که مشاوران املاک ملزمند تمام استعلام های لازم را درباره متقاضیان دریافت کنند. ما از گذشته هم این موضوع را سختگیرانه اعمال می کردیم.
* ساماندهی بازار اجاره چگونه انجام می شود؟
ما مشاوران املاک و مردم را از نرخ جدید مطلع کردهایم، اما انتظار داریم نهادهایی مانند صداوسیما، شهرداریها و نهادهای فرهنگی با نصب بنر و اقدامات رسانهای، این اطلاعرسانی را گستردهتر کنند.
با اینکه نرخ تورم در گلستان ۳۲.۸ درصد بوده و طبق قانون مالک میتواند به همان میزان اجاره را افزایش دهد، اما در شورای مسکن توانستیم سقف افزایش اجارهبها را به ۲۵ درصد محدود کنیم.
* چرا نرخ مصوب در برخی موارد اجرا نمیشود؟
مشکل اصلی اینجاست که در قوانین و مصوبات شورای عالی مسکن، املاک تجاری و اداری لحاظ نشدهاند. این در حالیست که املاک تجاری هرساله بین ۷۰ تا ۱۲۰ درصد افزایش نرخ دارند و همین، ملاک تعیین اجاره برای سایر املاک میشود.
وقتی اجاره مغازهها ۷۰ درصد افزایش دارد، چگونه میتوان بازار مسکن را در سقف ۲۵ درصد کنترل کرد؟ برای حل این مسئله،ضروریست برای املاک تجاری نیز نرخ مصوب تعیین شود.
*قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول توضیح دهید و بفرمایید با چه چالش هایی مواجه است؟
این قانون که از تیرماه سال گذشته اجرا شده، هنوز برای بسیاری از مردم ناشناخته است. بارها تاکید کردهایم که نیاز به فرهنگسازی جدی دارد و صداوسیما و شهرداریها باید اطلاعرسانی کنند.
طبق این قانون، مشاوران املاک مجاز به تنظیم قرارداد دستی نیستند و باید از طریق سامانه «کاتب» اقدام کنند. سامانه کاتب دسترسی آنلاین به ثبت اسناد، ثبت احوال، کد پستی و احراز هویت دارد و در تعیین مالکیت به ما بسیار کمک میکند.
اما برخی افراد بهدلیل ناآگاهی، تفاسیر اشتباه از قانون دارند. این قانون فقط شامل اسناد رسمی سبزرنگ صادرشده از سوم تیر ۱۴۰۳ به بعد است. هماکنون نیز ۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه بارگذاری شده که صرفا مشاوران املاک امکان تنظیم آنها را دارند.
*آیا آموزشهای کافی به مشاوران املاک داده شده؟
با وجود سامانههای متعدد و قوانین جدید، چالشها بیشتر شده؛ هم برای مشاوران و هم برای مردم. یکی از مشکلات ما، تعدد سامانهها است. مثلا سامانهای بهنام «خودنویس» برای ثبت قراردادها راهاندازی شده که متاسفانه بهدلیل خودکاربری بودن، بستر سوءاستفاده شده است.
افراد برای دریافت وام ودیعه، قراردادی سوری مینویسند تا کد رهگیری بگیرند، و این موضوع بازار اجاره را از کنترل خارج میکند. در مقابل، سامانه «کاتب» با امکانات احراز هویت و استعلام مالکیت، دقیقتر و قابلاتکاتر است، اما آن هم با مشکلاتی مثل قطعی اینترنت و فرایند سخت تایید روبهروست.
*نقش فضای مجازی در قیمتگذاری ملک چیست؟
بهصراحت بگویم، سایتهایی مانند «دیوار» مناسب قیمتگذاری ملک نیستند. این پلتفرمها برای فروش کالای دستدوم طراحی شدهاند، نه نیازهای اساسی خانوادهها.
امروز متاسفانه «دیوار» نهاد تعیین قیمت شده؛ حتی اگر مشاور باتجربه قیمت واقعی بدهد، مردم با مراجعه به سایتهای مجازی آن را زیر سوال میبرند. در نتیجه، بازار از کنترل مشاوران خارج شده است.
*وضعیت مالیاتی دفاتر املاک چگونه است؟
یکی دیگر از مشکلات، مالیاتهای سنگینی است که برخی دفاتر با آن روبهرو شدهاند. بیشتر این دفاتر از سالهای قبل، یعنی از ۱۳۹۹ به بعد، مدارک کافی ثبت نکردهاند و با وجود درآمد پایین، حالا با بدهیهای مالیاتی بالا مواجهاند.
در بسیاری موارد، مبالغ اعلامشده فقط گردش مالی بوده و هیچ سودی در کار نبوده است. همین موضوع باعث شده تعدادی از مشاوران املاک مجبور به ابطال پروانه کسب شوند.
*دلایل افزایش قیمت ملک در گرگان چیست؟
افزایش قیمت ملک در گرگان دلایل متعددی دارد. یکی از مهمترین آنها، مهاجرت بالا به این شهرستان است. قیمتها بهویژه در مناطق بالای شهر بسیار بالاست و گاهی حتی با مناطق گرانقیمت تهران رقابت میکند.
در مناطق پایینتر، خروج اتباع به کاهش نرخ اجاره کمک کرده، اما در مناطق لوکس، قیمتها همچنان بالا و خارج از ذهن است؛ از متری ۷۰ میلیون تا ۲۵۰ میلیون، بسته به ویو، مصالح و سطح لاکچری ملک.
* کمی درباره جایگاه شغلی مشاوران املاک و نقش آنها در معاملات بگویید.
متاسفانه شغل مشاور املاک یا نادیده گرفته میشود یا صرفا بهعنوان «کاتب قرارداد» شناخته میشود. درحالیکه کار اصلی ما تسهیل توافق میان طرفین معامله است؛ چیزی که نه در فضای مجازی و نه در سایتها قابل انجام نیست.
مشاور حرفهای باید در قیمتگذاری، اعتمادسازی و امانتداری نقش ایفا کند؛ این چیزیست که نمیتوان با سامانه یا سایت جایگزینش کرد.
