نویاب، نجمه جهان تیغ؛ «دغدغه ای برای حل مشکلات سازندگان نیست»؛ در این جمله شاید بتوان بسیاری از مسائل حوزه مسکن و صنعت ساختمان را گنجاند. این روزها سازندگان اراده ای برای ساخت و ساز ندارند دلیل آن هم معضلاتی است که با آن رو برو هستند. از روند طولانی صدور پروانه ساختمانی تا معضلاتی که در امور مالیاتی و تامین اجتماعی گریبان تولید کنندگان مسکن را گرفته است.
سازندگان تصویر دقیقی از میزان سود خود ندارند
واقعیت این است وقتی که سازندگان تصویر دقیقی از میزان سود خود نداشته باشند، به راحتی این بازار را ترک کرده و سرمایه های خود را به بازار دیگری منتقل می کنند که این خود خطری جدی و در شُرُف وقوع بوده؛ گواه آن هم کاهش تعداد پروانه های ساختمانی در سال های اخیر است. واقیعتی عیان که مسئولان خود نمی خواهند آن را ببینید و نه تنها معضلات این بخش را برطرف نکرده بلکه روز به روز بر تعداد آن می افزایند. تورم امان این حوزه را بریده اما تلاش دولت اخذ سود حاصل از این تورم از فعالان مسکن است، این مسئله در جلسه کمیسیون احداث اتاق بازرگانی گرگان مورد بررسی قرار گرفت و سومین جلسه این کمیسیون در سال جاری با موضوع نحوه محاسبه قیمت زمین برای تعیین میزان مالیات سازندگان برگزار شد. در ابتدا رییس کمیسیون اظهار کرد: در گذشته طبق ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم قیمت گذاری زمین برای محاسبه میزان مالیات بر اساس قیمت خرید و برآورد ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم انجام می شد که هر دو خارج از محدوده عدالت مالیاتی بوده، به همین دلیل اخیرا در دیوان عدالت اداری این موضوع مورد بررسی قرار گرفت و این بند از آیین نامه ماده ۷۷ باطل شد که باعث ایجاد یک خلا شد.
قیمت زمین در زمان نقل و انتقالات محاسبه شود
سید محمد مرتضوی افزود: پیشنهاد بخش خصوصی این است که ارزش گذاری بر زمین در زمان نقل و انتقالات و زمان انجام محاسبه مالیات تعیین شود و چنانچه غیر از این باشد شاهد بی عدالتی در این حوزه خواهیم بود.
وی با بیان اینکه فضای کسب و کار صنعت ساختمان متاثر از تورم است، گفت: هر ساله با تورمی که خارج از استانداردهای جهانی است، ارزش زمین در کشور ما دستخوش تغییرات قابل توجه می شود لذا از زمان خریداری زمین توسط سازنده تا زمان بررسی توسط ممیزهای مالیاتی حدود سه تا چهار سال طول می کشد که در این بازه زمانی قیمت زمین چندین برابر افزایش می یابد.
لزوم توجه به مسائل تورمی در اخذ مالیات از سازندگان
وی ادامه داد: لازم است اداره امور مالیاتی در قیمت گذاری زمین موضوعات تورمی را مد نظر قرار داده و در محاسبه مالیات اعمال کند.
مرتضوی گفت: چنانچه با همین روش پیش برویم دولت از تورم کسب سود می کند این در حالی است که سازنده هیچ نقشی در ایجاد تورم ندارد.
به گفته وی، زمین برای سازنده حکم مواد اولیه را دارد اگر قرار باشد برای ما به تفاوت قیمت زمین هم مالیات بپردازد دیگر ساخت و ساز و سرمایه گذاری برای او ارزش و سوددهی نخواهد داشت.
مرتضوی گفت: اکنون نحوه محاسبه قیمت زمین در اداره کل مالیاتی هم در هاله ای از ابهام قرار دارد و خواسته سازندگان این است که زمین بر اساس قیمت روز محاسبه شود که این موضوع را در شورای گفتگوی دولت و بخش خصوصی مطرح خواهیم کرد.
رئیس کمیسیون احداث اتاق بازرگانی گرگان با بیان اینکه تعیین قیمت زمین بر اساس زمان مشارکت هم عادلانه نیست، بیان کرد: مالیات مبلغی است که حاصل از سود دریافت می شود و چنانچه سودی از فعل و انفعالات عاید سازنده شود باید مالیات بپردازد.
وی اضافه کرد: قیمت زمین بر اساس زمان عقد قرار داد مشارکت یک سود غیر واقعی را نشان می دهد که سازنده باید آن را از جیب خود بپردازد که با این روند شاهد کاهش تعداد پروانه های ساختمانی هستیم، در سال گذشته تعداد صدور پروانه ها به ۳۵۰ هزار مورد کاهش یافته بود.
مرتضوی گفت: پیشنهاد می کنیم نحوه محاسبه تعلیق و میزان مالیات سازندگان فعلا در چهارچوب مالیات علی الحساب محاسبه شود.
وی با بیان اینکه مسئولان استان در خواب به سر می برند و گوش شنوایی برای بخش خصوصی نیستند، گفت: متاسفانه با اینکه مالیات حاصل از تورم را از ما اخذ می کنند اما باز هم سازندگان همکاری لازم را دارند.
تعیین قیمت زمین بر اساس زمان عقد قرارداد مشارکت
مشاور امور مالیاتی اتاق بازرگانی گرگان هم در این جلسه گفت: از سال ۹۵ بساز و بفروشید به عنوان شغل محسوب شده و مشمول مالیات قرار گرفته است که شهر های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مشمول این مالیات می شوند.
علی اصغر هزارجریبی افزود: اکنون نحوه محاسبه عرصه مورد انتقاد سازندگان است، گفت: ماده ۶۴ به دو بخش تقسیم می شود بخشی مربوط به محاسبه نقل و انتقال است که بر اساس آن عمل شده و برای ارزش روز هم قانون گذار گفته که باید قیمتی تعیین شود که در سال ۹۵، دو درصد قیمت روز ملک بود.
وی گفت: تعیین قیمت مناطق مختلف سخت بود و قیمت میانگین در نظر گرفته شد که این روش نمی تواند ملاک عمل برای هزینه های عرصه باشد.
وی بیان کرد: بر اساس بخش نامه جدید قیمت زمین بر اساس زمان عقد قرارداد مشارکت تعیین می شود.
ابهام در شیوه محاسبه قیمت زمین
محمد علی رضایی، معاون امور مالیاتی استان گلستان در این جلسه اظهار کرد: اسناد و مدارکی که به عنوان یک فعال اقتصادی جمع آوری می کنید برای خود سازنده و اداره کل مالیات بسیار مهم است.
وی گفت: زمانی که موضوع مشارکت مطرح است برای اثبات درآمدها و هزینه ها و برای اینکه شبهه ایجاد نشود باید اسناد و مدارک توسط پیمانکار جمع آوری تا سلامت کار تایید شود.
وی ادامه داد: امور مالیاتی در وهله اول اسناد و مدارک و دفاتر را مبنای تعیین سود و زیان قرار می دهد لذا بهترین کار جمع آوری اسناد و مدارک است.
رضایی بیان کرد: ماده ۱۲ آیین نامه ماده ۷۷ ارزش معاملاتی را به عنوان مبنای محاسبه قیمت زمین در نظر گرفته بود که توسط دیوان عدالت اداری ابطال شد و در رای دیوان قیمت روز فروش مطرح شده است.
وی گفت: طی دستورالعمل ابلاغی به اداره کل امور مالیاتی درصد سود ۱۵ درصد از وجوه دریافتی پس از کسر ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده ۶۴ تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام که بیشتر باشد، تعیین شده است اما در رای دیوان عدالت اداری قیمت روز فروش، ملاک قرار گرفته که ابهام دارد.
وی گفت: رای دیوان عدالت لازم الاجرا است و ما باید این موضوع را مورد بررسی قرار دهیم و سپس به کمیسیون اعلام کنیم.
شهرداری ها هزینه صدور پروانه ساخت را پایان کار دریافت کنند
در این بین محمد قزلجه قائم مقام شهردار گنبد کاووس معتقد بود که امروز به دلیل همین مشکلات سرمایه گذاران از ساخت و ساز فاصله گرفته و به سمت خرید زمین پیش رفته اند چراکه سازنده با وجود این معضلات به ستوه آمده است.
وی با بیان اینکه شهرداری ها در تعیین قیمت گذاری زمین بهترین مداخله گر هستند، گفت: در کمیته قیمت گذاری نباید نقش شهرداری ها نادیده گرفته شود.
قزلجه معتقد است ۲۵ درصد عوارض شهرداری را ملاک محاسبه حق تامین اجتماعی قرار می دهیم که این موضوع بسیار اشتباه است چراکه ساختمان ها در مناطق مختلف عوارض متفاوتی دارند.
وی اضافه کرد: ملاک دریافت مبلغ توسط تامین اجتماعی باید با توجه به تعداد نفراتی که در آن پروژه مشغول به کار هستند، باشد.
قزلجه گفت: تصور تمام دستگاه ها این است که سازنده با پول خود در حال ساخت است این در حالی است که پروژه ها بیشتر با پیش فروش ۶۰ درصدی در حال پیشرفت هستند.
وی به این موضوع تاکید کرد که باید ملاک در اخذ مالیات قیمت روز زمین باشد.
قائم مقام شهردار گنبد افزود: پیشنهاد می شود شهرداری ها در صدور پروانه مبلغی را دریافت نکند و این مبلغ در پایان کار اخذ شود.
عدم پاسخگویی تامین اجتماعی و مدیران شهری گرگان به مطالبه سازندگان
عوارض ساخت و سازی که در شهرداری ها تعریف می شود، مشمول برخی مشوق ها است و چنانچه سازندگان صد درصد مبالغ را به طور تمام و کمال بپردازند، این مشوق شامل حال آنها خواهد شد اما سازمان تامین اجتماعی در اقدامی ناعادلانه ۲۵ درصد مبلغ این مشوق ها را هم به عنوان سهم خود از سازنده دریافت می کند. این مسئله دستور دوم جلسه کمیسیون احداث اتاق بازرگانی گرگان به ریاست سید محمد مرتضوی بود که متاسفانه نمایندگان سازمان تامین اجتماعی، شهرداری گرگان و شورای شهر خود را ملزم به پاسخگویی ندیدند و در این جلسه حاضر نشدند.
