اکبر محمودی- نویاب: اسفند ماه سال گذشته بود که حمایت از مستاجران در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. این حمایت اگر چه در پرداخت وام ودیعه مسکن خلاصه می شد اما کمتر کسی تصور می کرد که بازار اجاره بهای مسکن در ماههای پایانی سال گذشته و ابتدای سال جاری در تصرف افغان ها در آمده و سیاستگذاران بخش مسکن را با یک اقدام غیر قابل پیش بینی مواجه کند.
آنطور که از برنامه وزارت راه و شهرسازی و در جدیدترین برنامه این وزارتخانه بر می آمد این بود که وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن و حمایت از مستاجران و متقاضیان مسکن، لوایحی را برای کنترل سوداگری، افزایش عرضه، کنترل اجاره بها و افزایش مدت اجاره به هیات دولت ارسال و منتظر مانده است تا نتایج این برنامه ها را در عمل و در کنترل اجاره بها ببیند.
بازار مسکن در سال های اخیر بارها و بارها تحت تاثیر بازارهای موازی مانند ارز و سکه از یک سو و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از سوی دیگر، دستخوش تغییرات و افزایش قیمت شده است. در ۹ ماه نخست سال گذشته، این بازار شاهد رشد سرسام آور قیمت اجاره به تبع رشد قیمت در طی سال های ۹۷ تا ۹۹ بوده و این نگرانی را بوجود آورد که قدرت خرید بخش بزرگی از جمعیت در این بازار به شکل محسوسی کاهش یافته و اجاره بها مستاجران را بیش از پیش مستاصل خواهد کرد.
این نگرانی، بیش از همه در مورد اجاره نشینان احساس شد. چرا که اجاره مسکن همواره تابعی از قیمت زمین و ساختمان بوده و افزایش قیمت این دو، میتواند افزایش اجاره‌بهای آپارتمان‌ها را رقم بزند.
اگر چه حضور افغان ها در بازار اجاره بهای مسکن موضوع تازه ای نیست اما در ماههای اخیر و بعد از بر سر کار آمدن طالبان به یک موضوع نگران کننده برای بازار اجاره بهای مسکن کشور تبدیل شده است.
آمارهای منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد، اجاره بهای ساختمان در خرداد سال ۱۴۰۰ در شهر تهران ۱۲.۵ درصد و در کل مناطق شهری ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. رشد بیش از ۵۰ درصدی اجاره بها به قدری غافلگیر کننده بود که حتی بانک مرکزی تورم آبان ماه سال گذشته را به گردن رشد اجاره بها انداخت. اما سوال این است که در این شرایط، برنامه وزارت راه و شهرسازی که به نوعی متولی بخش ساختمان در کشور است، برای کنترل بازار مسکن و اجاره بها با ورود مهمان های ناخوانده چیست؟ آیا این وزارتخانه برای این مهمانان ناخوانده برنامه و راهکاری اندیشیده است؟
اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که برخی از اتباع خارجی به خصوص افغانستانی ها در مناطق کم تر برخوردار به لحاظ قیمتی واحدهای مسکونی را اجاره می کنند و اتفاقا پول پیش های بالایی هم در اختیار موجران قرار می دهند.
احمد زینال زاده یکی از املاکی های فعال در تهران در گفتگو با خبرنگار نویاب با تایید اینکه این روزها تعداد افغانستانی هایی که به دنبال ملک برای اجاره می گردند زیاد شده است گفت: برای موجران شاید تفاوتی به لحاظ دریافت اجاره خانه وجود نداشته باشد و همین مساله باعث شده تا برخی از موجران به محض اینکه مستاجری با تبعه خارجی به خصوص افغانستانی برای ملک آنها معرفی می شود با دریافت پول پیش ولو به نام فردی ایرانی آن ملک را در اختیار آن تبعه خارجی قرار می دهد.
آنطور که در بازار مسکن در چند ماه گذشته شاهد آن بودیم این بوده است که برخی اتباع خارجی و افغانستانی ها با اجاره ملکی با نام افراد ایرانی اقدام به اجاره ملک می کنند. اما برخی از این اتباع نیز با شماره گذرنامه مالکان را به اجاره ملک مورد نظر ترغیب می کنند
بر اساس این گزارش، آنطور که در بازار مسکن در چند ماه گذشته شاهد آن بودیم این بوده است که برخی اتباع خارجی و افغانستانی ها با اجاره ملکی با نام افراد ایرانی اقدام به اجاره ملک می کنند. اما برخی از این اتباع نیز با شماره گذرنامه مالکان را به اجاره ملک مورد نظر ترغیب می کنند.
مهرداد محمدی فعال و مشاور املاک منطقه ۱۶ نیز در گفتگو با خبرنگار نویاب گفت: در چند ماه اخیر به شکل وحشتناکی تعداد مراجعه کنندگان افغانستانی برای اجاره مسکن بالا رفته است.
اغلب اتباع خارجی و تبعه افغان به پول پیش تمایل دارند. آنها می گویند پول پیش از ما خانه از شما
وی در پاسخ به این پرسش که اتباع افغانستانی بیشتر به دادن اجاره خانه تمایل دارند یا اینکه به پرداخت ودیعه و پول پیش؟ ادامه داد: اغلب اتباع خارجی و تبعه افغان به پول پیش تمایل دارند. آنها می گویند پول پیش از ما خانه از شما.
این فعال و مشاور املاک در پاسخ به این پرسش که آیا اجاره دادن ملک به اتباع خارجی غیر قانونی است؟ اظهار داشت: به هیچ وجه. چرا باید غیر قانونی باشد؟ مگر این موضوع، تازگی دارد که بگوییم غیر قانونی است؟ وقتی اتباع خارجی که قانونی به ایران آمده اند و حتی برخی از آنها در ایران ازدواج کرده اند و فرزند دارند چرا باید اجاره دادن غیر قانونی باشد؟
وی افزود: نکته ای که در مورد این موضوع باید اذعان شود این است که شاید چون این روزها تعداد ورود اتباع افغان به ایران زیاد شده است تا حدودی به این موضوع واکنش نشان داده می شود چرا که سال های سال است که اتباع افغان مشتریان املاک برای اجاره ملک هستند.
تقاضا برای اجاره ملک با آغاز فصل نقل و انتقالات مسکن افزایش خواهد یافت چرا که اتباع افغانستانی هم با برآورده کردن پیشنهاد مالکان یک متقاضی بالقوه محسوب می شوند
وی در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد این هجوم افغان ها به ایران تقاضا برای اجاره مسکن را بالا ببرد؟ تاکید کرد: قطعا همینطور است. تقاضا برای اجاره ملک با آغاز فصل نقل و انتقالات مسکن افزایش خواهد یافت چرا که اتباع افغانستانی هم با برآورده کردن پیشنهاد مالکان یک متقاضی بالقوه محسوب می شوند.
برای آگاهی از اینکه آیا در اختیار قرار دادن واحدهای مسکونی به افغان ها و یا هر تبعه خارجی که در ایران زندگی می کند قانونی است یا خیر به سراغ مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک رفتیم.
او در پاسخ به این پرسش که آیا از ورود بیش از انتظار تبعه های افغانستانی در ایران و اجاره واحدهای مسکونی در مناطق جنوب و مرکزی شهر اطلاعی دارید ؟ و اینکه آیا اجاره دادن واحدهای مسکونی به این افراد قانونی است یا خیر؟ گفت: طبق بخشنامه ای که به املاکی ها ابلاغ کرده ایم اعلام شده است که اجاره دادن ملک به اتباع افغانستانی ممنوع است.
خسروی در خصوص اجاره بها در فصل نقل و انتقالات نیز گفت: به نظر نمی رسد اجاره بها بخواهد مثل سال گذشته رشد بیش از حدی داشته باشد. چرا که اجاره بها تابع قیمت مسکن است و سال گذشته رشد اجاره بها بیش از حد انتظار بود و به نظر نمی رسد اجاره بها در فصل نقل و انتقالات بالاتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد باشد.
خبرنگار نویاب با چند تبعه افغانستانی نیز در خصوص اجاره ملک در مناطق پایین شهر و مرکزی تهران به گفتگو نشست.
احمد محمدی یکی از اتباع افغان در گفتگو با خبرنگار نویاب در پاسخ به این پرسش که آیا قانونی وارد ایران شده و ملک مورد اجاره آنها به نام خود آنها به ثبت رسیده است؟ گفت: اول اینکه ما سالهاست در ایران زندگی می کنیم و قانونی وارد ایران شده ایم. ملکی هم که اجاره کرده ایم به نام یک ایرانی است که مشاور املاک با آن فرد ایرانی مورد اعتماد قرارداد و قولنامه را به امضاء رسانده است. اما اگر هم فرد ایرانی مورد اعتماد پیدا نکنیم بدون شک با داشتن پاسپورت و مجوز کار می توانیم به راحتی اقدام به اجاره ملک کنیم.
اتباع افغانستانی تمایل دارند اجاره ملک را به سمت پول پیش ببرند. چرا که بیشتر اتباع افغانستانی نمی توانند در بانک ها پول خود را سپرده گذاری کنند پس بهترین گزینه برای حفظ سرمایه، پول پیش است
وی در پاسخ به این پرسش که گفته می شود اتباع افغان تمایلی به دادن اجاره ماهانه ندارند؟ گفت: اتباع افغانستانی تمایل دارند اجاره ملک را به سمت پول پیش ببرند. چرا که بیشتر اتباع افغانستانی نمی توانند در بانک ها پول خود را سپرده گذاری کنند پس بهترین گزینه برای حفظ سرمایه، پول پیش است.
این تبعه افغان با اشاره به اینکه سالهاست به حرفه کابینت سازی مشغول است ادامه داد: سالهاست که به حرفه کابینت سازی مشغول هستیم و با خواهر و برادر خود در ایران زندگی می کنیم. شاید اینطور تصور شود که اتباع افغان در نگهداری واحدهای مسکونی چندان تمایلی ندارند اما این در حالی است که همانطور که ملک را اجاره می کنیم همانطور هم در پایان قرارداد تحویل مالک می دهیم تا بتوانیم باز هم در آن ملک زندگی کنیم.
نکته ای که برخی از املاکی ها در گفتگو با خبرنگار نویاب به آن اشاره می کنند این است که برخی اتباع افغان با اجاره یک ملک و مجددا آن ملک را به اتباع افغان و همشهریان خود اجاره می دهند و به نوعی هزینه زندگی خود را در آن واحد مسکونی رایگان می کنند.
حال سوال این است که اگر اجاره ملک به اتباع خارجی و اتباع افغان غیر قانونی است دولت باید برای آن لایحه ای در مجلس به تصویب برساند و اگر هم قانونی است برای این موضوع دستورالعمل و بخشنامه ای صادر کند تا بر اساس آن و بدون مشکل واحدهای مسکونی به اجاره بروند. البته برخی کارشناسان معتقد هستند که ورود نیروی کار خارجی و سکونت آنها به صورت قانونی و در مکان های مشخص می تواند از میزان جُرم و جنایت بکاهد و حتی برای برخی صنوف نیز مفید و مثمر ثمر به لحاظ نیروی کار ارزان تر به نسبت نیروی کار ایرانی باشد.
مهندس m.z علت اصلی اقتصاد خراب ایران از کاهش ارزش ریال ، نبود کار برای جوانان و یا دستمزد پایین ، جهش قیمت مسکن و گرانی اجاره و افزایش قیمت مواد غذایی در ایران چیست؟ کشور ایران برای ۸۰ میلیون ایرانی هم خانه هم کار و هم پول با دستمز بالا و هم مواد غذایی و.. دارد ولی وقتی با هجوم اتباع و مهمان ناخوانده به ایران مواجه میشویم( هیچ کشور به این اندازه جمعیت میلیونی بین ۵ تا ۱۵ میلیون اجازه ورود مهاجران رو نمی دهد) با ورود هر خانواده خارجی یک خانواده ایران بدبخت میشود ، این اتباع با اوردن دلارهای سرگران باعث کاهش ارزش پول و با خرید و سرمایه گذاری در بازار املاک، خودرو وطلا و کار باعث کاهش ارزش پول کشور شده اند و متاسفانه هیچ خبرگذاری و خبرنگاری هیچ گزارشی از این موضوع مهم و مشکل اصل کشور تهیه نمیکند حال بحث افزایش سرقت و کاهش امنیت کنار بگزاریم و…
مثلا اگر بنده ۸۰ نفر را دعوت کنم برای اردوی ۲و۳ روزه و بعد در زمان شمارش ۵ نفر مهمان ناخواده هم داشتم که جمعا ۸۵ نفر بشویم حالا بنده چشم روی این ۵ نفر ببندم و بگم ۲و۳ روز یک طوری میگزرانم باید همیشه۵ نفر در اتوبوس ایستاده باشند ،در موقع غذا و خواب و تفریح هم بیاید پنج نفر روی زمین و غذایی کمتری بخورند و وسایل تفریح ندارم و این ۵ نفر باعث ایجاد عدم احساس ارامش و امنیت آن ۸۰ نفراصلی هم میشوند که یک وقت این ۵ نفر زودتر نروند و جا ومکان و غذایی و از لاوازم انها استفاده کنند در نهایت امروز واقعیت این طور است که اگر این تعدا ۵ نفر ۱۵ نفر کنیم و معیار غذا( مواد غذایی) صندلی ( امکانات و کار)و مکان خواب(خانه) رو هم پول بیشتر کنیم یعنی هرکس پول بیشتری دار صندلی دارد غذا دارد و محل خواب و .. در نهایت این وسط حتما از اون ۸۰ نفر ۵ نفر فقیر پیدا میشود و یا ایجاد میشود( با توجه به اختلا چنده برابر ارزس املاک خارجی با املاک در ایران) یک مثل قدیمی هست که میگوید مهمان امدنش خوب برای یک شب دو شب ماندش طولی دردسر افرین است
آشنایی تخصصی و دقیق نحوه معملات ملکی خرید واجاره و… املاک توسط اتباع خارجی در ایران
املاک سعادت (( ارائه دهند خدمات نوین و تخصصی املاک د مشهد مقدس ))
مهندس مهدی ظفریاری میگوید
سلام و عرض ادب
نحوه خرید ملک برای اتباع چگونه است ؟ امروز یکی از نیازهای اصلی برای زندگی و راحتی و آسایش هر انسان از تامین امنیت و خوراک و پوشاک نیاز به خرید خانه و مغازه و خودروو… است ، حالا این واقعیت و نیاز به خرید وجود دارد حتی من ایرانی هم اگر به کشور دیگر مهاجرت کنم کار و تلاش کنم و یا اصلا سرمایه کلانی داشته باشم ، نیاز به خرید خانه، خودرو و جواز کسب ،خدمات بانکی ،خدمات تحصیلی وخدمات درمانی و سایر خدمات و… دارم واقعا بسیار نارحت کننده است، که گاها این نیازها برای اتباع خارجی به صورت قانون بروز وجود ندارد ، کشور ایران که کشور مادرتمدن دنیا است و تمام افراد خارجی و حتی اتباع کشورهای های همسایه خود را جزی از تاریخ و تمدن و خانواده ایران می دانند و بسیار علاقه دارند در مادر تمدن خود یک خانه خوب و با مدارک معتبرداشته باشند ، حالا برای زندگی و یا سرمایه گذاری برای رشد این کشور ولی این پتانسل بزرگ استفاده درست نشده است ، ولی کشورهای حوزه خلیج فارس در وسط بیابان های خانه میسازند و میفروشند و رشد اقتصادی و تولید مسکن در بازار مسکن جهانی دارند ولی کار تخصصی در این حوزه در کشور ما وجود ندارد ، برای خرید و فروش با اتباع خارجی انتخاب مشاور املاک مورد اعتماد قدم اول و مهم است ( امروز مشاور املاک به علت عدم آگاهی و دانش و تخصص در این موضوع با انجام خرید و فروش و اجاره املاک با اتباع خارجی باعث افزایش گرفتاری ملکی و بحث های قیمت املاک ( به علت عدم آگاهی اتباع و حتی مشاوران املاک از نحوه خرید ملک و…) و بسیاری از مشکلات شده اند وجالب اینکه برای خرید و فروش با اتباع سایر کشور قوانین مناسب و بروز و عملی مناسب وجود ندارد ، که حتی باعث سردر گمی سرمایه گذاران کلان و اتباع عزیز سایر کشور و سوء استفاده زیادی در چنین معاملاتی از اتباع خارجی میشود ، به علت عدم تنظیم سند رسمی و یا تنظیم به نام فرد ایرانی مورد اعتماد یا در پوشش شرکت حقوقی و روشهای دیگرو…ومشکلاتی و شرایط خاص جهت تنظیم سند رسمی و تایم طولانی و.. در نهایت بیشتر درخواست خرید و فروش اتباع درایران برای املاک قولنامه ای وبا قولنامه دست نویس انجام میشود، چون اطمینان بیشتری دارد و این موضوع امروزه یک ضعف بزرگ در بازار مسکن و املاک ایران برای سرمایه گذاران کلان و کوچک خارجی در کشوراست ،که باعث میشود سرمایه به جای جذب در بازار تولید مسکن جدید و بافت نوساز و دارای سند دار در بافت قدیمی و قولنامه انجام شود و امروز دربسیاری از کشور من و شما با هر ملیتی میتواند پاسخ درستی به نیاز اساسی مثل خرید خانه و مغازه و خودرو و.. با شرایط خاص و تعهدات و قوانین بروز خریداری کند ، البته با نظارت صحیح و مدیریت این نوع خریدها، ولی در نهایت امروز باید اتباع خودشان در سرمایه گذاری و خرید و فروش و.. هاشون دقت کنند ، اول یک مشاوراملاک مورد اعتماد و متخصص پیدا کنند ، بسیار دقت کنند و همیشه مشورت کنند و از قوانین ملک و املاک و نحوه تنظیم قرار دا دها مختلف نیز مطلع باشند ) در آینده نزدیک این موضوع با گذشت زمان اصلاح میشود، مثل تمام دنیا چرا امروز خرید و فروش ملک وجود دارد و باید فقط مدیریت و نظارت بروز شود مثل تمام دنیا.
ولی در واقعیت امروز بازار مسکن این معاملات انجام میشود و وجود هم دارد ولی پر از دردسرها و خطر و ناراحتی مختلف است.
به چند روش زیر معمولا ۳ انتخاب وجود دارد البته هر کدام دارای مشکلات و هزینه و شرایط خاص خود است.
۱- رو ش قانونمند برای مهاجران و اتباع که در ایران شرکت ثبت کرده اند و به نام شرکت میتواند ملک و املاک مورد نظر را خریداری کنند و یا اتباع که در پروژه بزرگ و طرحهای خاص سرمایه گذاری کرده اند و حتی امروزه با هزینه نفری ۳.۵ میلیارد که قبلا ۷ میلیارد بوده است وجهت افزایش جذب سرمایه خارجی کاهش پیدا کرده است ، می تواند اقامت ایران گرفت ( ولی مشکل این روش اینکه اولا نیاز به سرمایه زیادی است و دوم بحث مالیاتی و عدم بازده مالی نسبت به سایر سرمایه گذاری مثل تجار و .. ممکن بازده اقتصادی بیشتر باشد در نهایت ۹۹ اتباع خارجی توان چنین مواردی رو ندارند و یا صرفه اقتصادی برایشان ندارد و یااصلا شرکت بدردشان نمیخورد چرا که بیشتراتباع با نصف سرمایه مالی اصلی خود برای چندین سال امدهاند به علت مشکلاتشان در ایران زندگی کنند و دوست دارند هم درایران و هم در کشور خود ملک و سرمایه داشته باشند )
روش دوم خرید ملک به نام معتمد ایرانی و فقط با اعتماد قلبی و یا گاها بعد گرفتن تعهد نامه مالی از ایشان که معمولا بسیار اتباع خارجی مخصوص اتباع افغانستان در تمام خانواده و اقوام خود یک فرد ایرانی که مدارک ایرانی داشته باشد دارند، مثلا بسیاری از اتباع افغانستان که درابتدای انقلاب درایران بوده اند وحتی برای این خاک از جان خود گذشته اند و درجنگ وشادی درکنارمردم ایران بودند، دارای شناسنامه میباشند، که گاهی ممکن است دو برادر یکی شناسنامه ایرانی داشته باشد و دیگر اتباع شاخته شود از قدیم در نهایت ، گاهی از طرق ازدواج و… که در نهایت به نام معتمد خودشان این خرید ملک را انجام میدهند ( مشکل این موارد هم اینکه اگرمعتمد بعد نا معتمد بشود ویا معتمد خوب خودش فوت کند و بعد زن بچه اش و ورثه پاسخگو نباشند و.. بازه هم مشکل ایجاد میشود و صرفه اقتصادی وریسک بالا دارد.)
روش سوم خرید ملک به صورت قولنامه دست نویس است ولی دو نوع شکل دارد نوع اول برای املاک داری سند تک برگ با قولنامه خرید کنید که معمولا چون سند رسمی دارد و قابل انتقال نیست به نام اتباع و ریسک بسیار بالای دارد و نوع دوم املاک که مدارک مالکیت سند مادر است ولی با ردیف قولنامه خرید فروش میشود که معولا چنین خرید های برای اتباع بسیار مفید تر و مطمئن تر و امنیت بیشتری دارد ( نکته جهت اطلاع شما عزیزان معمولا در زمان بروز اختلاف و مدعی مالکیتی در بیشتر مراجعه قضایی معیار عدالت و قانون و عرفه و شرع اسلام و مدارک است و این حق مالکیت و خرید محفوظ است ، ولی از نظر قوانین حقوقی کشور اتباع حق خرید ندارند! مگر با شرایط فوق ولی از نظر اسلامی و عرفه جامعه وحقوق بین الملی معامله صحیح است و باید خریدار و فروشنده به تعهدات خود مقابل یکدیگر پاسخگو باشند .
حالا بهترین شهر و محله و نوع خرید ملک برای اتباع خارجی کجاست با چخ نوع مدارک و قیمن و ویژیگی های و…
امروز در تمام دنیا مثل کشور های اوپایی وامریکایی مثل محله چینی ها و خیلی کشورهای دیگر وجود دارد و بهترین محله و خرید و زندگی برای اتباع چینی همون محله چینی هاست در اون کشور چرا که تم ام نیازهای خانه ،غذایی خاص ، اداب و رسوم، لباس خاص و… دراون محله وجود دارد و درکل میشود گفت اون محله کوچک شده کشور چین در امریکا میباشد. و در تمام کشور این محله برای تمام کشور ها وجود دارد
حالا درایران بهترین شهر برای خرید وزندگی بعد از تهران و قم شهر مشهد مقدس است چرا را که امروز مشهد نیز ۱۰۰ شهر بزرگ دنیا و جزء ۵ شهر بزرگ ایران است و سالانه بسیار اتباع از سایر کشورهای جهت زندگی، تحصیل و درمان و تجارات و تفریح و کار و اقامت موقت به این شهرمیایند و عملا از اقامتهای کوتاه تا چندین سالانه انجام میدهند و امروزهر محدود شهر مشهد و محله مختصص یک نواع اتباع خارجی شده است مثل محله گلشهر برای اتباع افغانستان و…
در بیشتر مواقع بسیاری از اتباع خارجی که توان مالی زیادی دارند ولی متاسفانه بدون دانش و تحقیق وتجربه زندگی میروند درمنطقه غیر مرتبط با فرهنگ و اداب خود آپارتمان های شیک و خانه حتی سند دار بروز خرید میکند ، به صورت قولنامه ای و… و حتی گاهی در همون شب اول و سال اول تعداد مدعی مالکیتی رسمی و غیررسمی و تلفنی برای چنین معاملاتی پیدا میشود و باعث ناراحتی و مشکلات و سو استفاده مالی میشود و پشیمانی از خرید میشود و جتی گاهی سرمایه مالی از بین میرود ،پس کجا و به چه شیوه خرید کنیم ، باید در محله مختص فرهنگ خود و نزدیک به فرهنگ خود خرید مناسب داشته باشید، مثلا در محله گلشهر امروز خرید خانه ویلایی با زمین دربست پیشنهاد خوبی است ولی خانه و آپارتمان و یا ملک های که با تعداد زیادی ردیف قولنامه نامشخص تبادل شده است گزینه مناسبی جهت خرید نیست و ریسک بالای دارد و ضریب امنیت بسیار کم در نهایت در محله اطراف این محله مثل پنجتن آل عبا، پنجتن ، طبرسی و… می توان خانه ویلای با متراژ ۱۲۵ تا ۳۰۰ متر حال دو طبقه که معمولا خانواده اتباع با بزرگان مثل پدر ومادرشان زندگی میکنند را با قیمت های ۵ تا ۱۰ میلیارد و بیشتر به صورت قولنامه ای به نام خودشان که با کمترین ردیف ردیف ( یعنی کمتر ۱۰ ردیف ) قولنامه از سند مادر از مالکان اصلی و با سابقه تصرفی بالای ۱۰ تا ۳۰ سال خریداری کرد و بدون دغدغه و راحت دراین مکان زندگی کنید ،همون طور که سایر اتباع طی این ۴۰ سال بیشتر دراین محله ها شهر ساکان بودن و زندگی راحتی داشته باشید و در عرفه بازار چنین معاملات خرید و فروش های انجام میشود.
خرید خانه برای خارجیان مثل افغانستان و عراق و پاکستان و… در ایران امکان پذیر است ؟ چه طوری و کدام شهر بهترین گزینه است و کجا برای خرید و زندگی راحت بهتر است با سند بخریم به نام متعمد ایرانی و یا قولنامه ای به اسم خودمان چه مشخصاتی و شماره رو بنویسیم کارت اقامت و یا پاسپورت ؟؟ خرید خانه ویلای و زمین یا آپارتمان با مبلغ ۵تا۱۰ میلیارد، ولی بازهم میترسم کلاه سرمان بزان، یک ملکی بفروشند و فردا مدعی پیدا شود مخصوص خانه های سند دار رسمی دارد که به اسم اتباع نمی خورد و اگر معتمد فوت کند خانواده میاد ملک میگیرد چون سند دارد و باید ما باید آوره بی سر پناه بشویم، خیلی همشهری های افغانستانی از قدیم ساکن مشهد هستند پرسیدم میگویند منطقه گلشهر خوب است ولی قیمت زیاد است و شلوغ شده و آپارتمان میگویند خوب نیست دردسر دارد مخصوص برای اتباع چون اتباع بین خودشان زیاد خرید فروش کردن و مدارک گاهی مشکل دارد و مالک واقعی معلوم نیست ولی خیلی ها هم منطقه بلوار پنجتن و التیمور و طبرسی را پیشنهاد میدهند میگویند برو یک ملک ویلایی ۱۰۰ تا ۳۰۰ متر که زمین دارد از بنگاه معتبر باسواد شون و از یک مالک قدیمی اون محله که ایرانی به صورت قولنامه به اسم خودت بخر حتی اگر قیمت بیشتر هم گفت بخرم که دست اول باشد و راحت تا اخر عمر زندگی کن چون خیلی از اتباع بالای ۴۰ سال راحت در مشهد زندگی میکنند و کار کسب میگویند خوب است ادم پول داشته باشد نداند چه بخرد از ماشین خانه؟؟
***در مورد اجاره املاک توسط اتباع خارجی چگونه است ؟ برای افراد که اقامت و پاسپوردارند در شهرهای مشخص شده مجاز است وحتی بسیاری از اجاره نامه اتباع امروز در شهر مشهد میتوان به شکل اجاره نامه با کدرهگیری و سیستمی ثبت و به این عزیزان داده شود ولی برای ثبت این اجاره نامه شماره کارت اقامت و شماره پاسپورت و…لازم است .
***در مورد نحوه رسیدگی در مورد انواع شکایت اتباع از کلاهبرداری ملکی و سو استفاده مالی درانواع قرارداد مثل اجاره نامه و یا فروش و… و یا بحث تخلفات صنفی در معاملات املا ک آیا برای اتباع خارجی قابلیت پیگیری و رسیدگی در مراجعه قانونی و قضایی و کلانتری واتحادیه و… وجود دارد؟
در بحث کلاهبرداریهای ملکی مثلا فردی ایرانی ویا مشاوراملاک و یا اتباع خارجی یک ملک را در معامله از نوع اجاره نامه یا حتی فروش با قولنامه به اتباع اجاره و یا میفروشد و بعدا مشخص میشود که مالک ملک فرد دیگری است و یا به صورت رسمی نیز به نام فرد دیگری انتقال داده قبلا و بعدا یا انتقال شده است ، در نهایت اتباع می توانند از طریق قانونی اقدام به طرح شکایت کنند و به این موضوعات طبق روال عادی رسیدگی میشود در نهایت بسیاری ازافراد با فرض اینکه ملک سند دار، چون به نام اتباع نمی خورد و میشود از این نقطه ضعف استفاده کرده و بعدا از مجازات کلاهبرداری فرارکرد با شگردهای مختلف و عجیب و غریب سو استفاده مالی از اتباع بی خبر از قانون میکنند ولی خوشبختانه اگر اتباع در چنین معاملات قرارداد دقیق و مدارک و ادله کافی داشته باشند، می توانند این عقد و حق و حقوق را ثبات و حتی برای این کلاهبردی فرد مقابل را مجازات شود به دور از بحث قانوممنوع خرید فروش اتباع و یا دربحث اجاره نامه و… و یا دربحث تخلفات صنفی معاملات املاک که متاسفانه اتباع ازبی اطلاع و اعتماد بی حد و بی جا باعث گرفتاری خود میشوند که در صورت قرارداد دقیق و مدارک و ادله کافی قابلیت پیگیری و.. وجود دارد.
یکی دیگر ازبزرگ ترین مشکلات ملکی امنیت معاملات که به صورت یک زنجیره و پیوسته است ، که خوشبختانه در مراجعه قانونی به خاطر رسیدگی ، بدون تبعیض به این مشکلات و شکایت اتباع با موضوعات فوق ، جهت مبارزه به بحث کلاهبرداری و سواستفاده مالی و افزایش امنیت معاملات انجام میشود ( البته دولت حق مصادره تمام املاک فوق را دارد ولی با توجه به چند دیدگاه مختلف شرعی اسلامی و حقوق بین الملی و بحث رعایت حق معامله و حق مالکیت افراد نیز وجود دارد) ، در نهایت بسیار بهتراست ، که هر چه زودتر قانون بروز جهت موارد فوق ایجاد شود، تا این معاملات اتباع باقانن کاملی و در دفاتراملاک معتبر و با روش و شیوه درست و با امنیت کامل انجام شود. تا تاثیر مطلوبی در بازار معاملات مسکن کشور داشته باشد.
آشنایی تمام افراد جامعه با اینگونه معاملات و مشکلات و عرفه جامعه لازم است و اینکه همون طور که جان من و شما در تمام مراجعه قضایی دنیا یک ارزش واحد دارد، پول و من و شما مسلمان به اندازه حرمت خون هر فرد ارزش مند و قابل احترام است ( قاعده تسلیط از مشهورترین قواعد فقهی است. این قاعده تثبیت‌کننده‌ی ارکان مالکیت است و به علت جایگاه خاص اموال و مالکیت در زندگی روزمره‌ی بشر، اهمیت و برجستگی خاصی در بین سایر موضوعات دارد. اهمیت اموال و مالکیت در مکاتب الهی و حتی نظام‌های غیر الهی یک اصل اساسی و مسلم برای تنظیم روابط اجتماعی و اقتصادی افراد جامعه است؛ به‌طوری‌که به موجب حدیث نبوی حرمت مال مسلمان مانند حرمت خونش محترم است. در خصوص پرسش با توجه به اینکه تبعه خارجه با عقد بیع اقدام به خرید نموده و ثمن معامله را پرداخت نموده است و عرفاً نیز مالک مال شده است و فروشنده با علم به این امر خریدار را از حقوق خود محروم ساخته است و مال وی را منتقل نموده است؛ لذا بزه انتقال مال غیر محقق شده است(. و اینکه امروز بیشتر اتباع درایران تابع قانون کشورهستند و بیشتر آ نها مدارک هویتی مثل کارت اقامت و حتی پاسپورت بین الملی معتبر دارند که که خود پاسپورت چه مال من ایرانی باشد و چه یک فرد خارجی از هر کشوری در تمام دنیا معتبرترین مدرک هویتی هر فرد در دنیا و جهان امروز است
((هدف از ارائه و بیان مطالب فوق برنامه ریزی ، مدیریت ، نظارت دربازار امروز مسکن واملاک است. ))
امیدوار مطالب مفید باشد۱۴۰۲/۲/۷ مشاوراملاک سعادت ، مشهد: مهندس ظفریاری۰۹۱۵۴۹۲۴۲۱۳ :
مثلا توصیف مجرمانه فروش مال غیر به تبعه خارجی بدون رعایت مقررات حاکم بر آن و فروش مجدد به شخص دیگر
پرسش
شخصی که از اتباع خارجی میباشد با مبایعه‌نامه عادی اقدام به خریداری ملکی نموده و ثمن معامله را پرداخت نموده است. با این‌حال فروشنده مدتی بعد مجدداً ملک فروخته شده را به شخص ثالثی انتقال می‌دهد، آیا رفتار فروشنده مصداق بزه انتقال مال غیر میباشد؟
________________________________________
نظر هیئت عالی
فروش مال غیر به تبعه خارجی بدون رعایت مقررات حاکم بر آن ممنوع است و فروش مال به وی ایجاد مالکیت نمیکند؛ لیکن رفتار شخصی که مالی را به تبعه خارجی منتقل و سپس همان مال را به دیگری واگذار می‌نماید؛ گرچه ممکن است با بزه انتقال مال غیر منطبق نباشد؛ لیکن مانع از آن نیست تا عناوین جزائی دیگر از جمله کلاهبرداری با فرض تحقق ارکان آن منطبق نباشد.
________________________________________
نظر اکثریت
به طورکلی مواد ۹۶۱، ۹۶۶ و ۹۶۷ قانون مدنی بر این اصل کلی تأکید دارند که هر بیگانه‌ای میتواند از حقوق مدنی ایران بهره‌مند شود؛ مگر در مواردی که در قانون به عنوان استثناء قید شده باشند. یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت‌هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مساله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد میباشد که درواقع مبتنی بر همان موضوع قاعده نفی‌سَبیل هستند و بر اساس قاعده نفی‌سَبیل، نباید در کشور اقدامی انجام داد که منجر به توسعه سلطه اقتصادی بیگانه بر منابع طبیعی و اقتصادی کشور شود. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١۶/٣/١٣١٠ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نمی‌باشد. همچنین مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه‌گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی‌باشد؛ علاوه بر این تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری _ صنعتی جمهوری اسلامی ایران بیان می‌دارد که “اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقاً ممنوع است.” با توجه به اینکه قانون‌گذار امکان تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه را محدود کرده است، در حال حاضر آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ١٣٢٨ هجری شمسی مهم‌ترین منبع قانونی برای استملاک و خرید ملک توسط اتباع خارجی است. حسب این قانون، تملک اتباع خارجه بر املاک مسکونی، تجاری و صنعتی منوط به کسب مجوز از دولت جمهوری اسلامی ایران است تا چنانچه به موجب این قوانین مجاز شناخته شوند توانایی تملک را پیدا نمایند و حتی ثبت رسمی املاکی که مجوز مربوطه را دریافت ننموده باشند مجاز نمی‌باشد. بنابراین مالکیت اتباع خارجه در خصوص اموال غیرمنقول خریداری شده زمانی استقرار پیدا می‌نماید که طبق قوانین مربوطه مجوز مربوطه را از دولت جمهوری اسلامی ایران دریافت نموده باشند و در غیر این صورت آنها هنوز تملک پیدا ننموده‌اند و چنانچه فروشنده مجدداً چنین ملکی را به دیگری بفروشد بزه انتقال مال غیر محقق نشده است و خریدار فقط میتواند مطابق مقررات قانونی ثمن معامله و خسارات وارد شده را مطالبه نماید.
________________________________________
نظر اقلیت
قاعده تسلیط از مشهورترین قواعد فقهی است. این قاعده تثبیت‌کننده‌ی ارکان مالکیت است و به علت جایگاه خاص اموال و مالکیت در زندگی روزمره‌ی بشر، اهمیت و برجستگی خاصی در بین سایر موضوعات دارد. اهمیت اموال و مالکیت در مکاتب الهی و حتی نظام‌های غیر الهی یک اصل اساسی و مسلم برای تنظیم روابط اجتماعی و اقتصادی افراد جامعه است؛ به‌طوری‌که به موجب حدیث نبوی حرمت مال مسلمان مانند حرمت خونش محترم است. در خصوص پرسش با توجه به اینکه تبعه خارجه با عقد بیع اقدام به خرید نموده و ثمن معامله را پرداخت نموده است و عرفاً نیز مالک مال شده است و فروشنده با علم به این امر خریدار را از حقوق خود محروم ساخته است و مال وی را منتقل نموده است؛ لذا بزه انتقال مال غیر محقق شده است.