به گزارش نویاب، بازار مسکن ایران طی سالهای گذشته عمدتاً تحت تأثیر افزایش قیمت زمین و رشد انتظارات تورمی قرار داشت، اما اکنون عامل دیگری با شدت بیشتری وارد معادله شده است: جهش هزینه ساخت. افزایش قیمت مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی باعث شده هزینه تولید هر مترمربع مسکن بهطور مستمر افزایش یابد؛ موضوعی که نهتنها قیمت فروش واحدهای جدید را بالا میبرد بلکه انگیزه سازندگان برای آغاز پروژههای تازه را نیز کاهش میدهد.
آمار رسمی؛ رشد سنگین هزینههای ساخت در تهران
بر اساس گزارش منتشرشده توسط مرکز آمار ایران و به نقل از خبرگزاری ایسنا، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در پاییز امسال افزایش قابل توجهی را ثبت کرده است.
طبق این گزارش، قیمت نهادههای ساختمانی نسبت به فصل قبل ۱۸.۴ درصد افزایش یافته است، این شاخص نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد ۶۱.۳ درصدی داشته است و تورم سالانه (چهار فصل منتهی به پاییز) نیز به ۴۴.۹ درصد رسیده است.
این ارقام نشان میدهد تورم ساختوساز با سرعتی بالاتر از بسیاری از بخشهای اقتصادی در حال حرکت است؛ مسئلهای که مستقیماً بر قیمت نهایی مسکن اثر میگذارد.
روایت سیاستگذار؛ فشار هزینهای بر تولید مسکن
مسئولان حوزه مسکن بارها اعلام کردهاند که افزایش هزینه نهادهها یکی از مهمترین موانع تحقق برنامههای تولید انبوه مسکن است. در گزارشهای رسمی وزارت راه و شهرسازی تأکید شده که رشد قیمت مصالح ساختمانی و خدمات فنی، زمان اجرای پروژهها و قیمت تمامشده واحدها را افزایش داده و اجرای طرحهای حمایتی را با چالش مواجه کرده است.
بر اساس این ارزیابیها، حتی پروژههایی که با زمین دولتی یا تسهیلات حمایتی آغاز میشوند نیز تحت تأثیر تورم نهادهها با افزایش هزینه مواجه میشوند؛ مسئلهای که فاصله میان قیمت هدفگذاریشده و قیمت واقعی ساخت را بیشتر میکند.
تحلیل کارشناسی؛ انتقال مستقیم تورم به قیمت مسکن
اقتصاددانان حوزه مسکن معتقدند افزایش هزینه نهادهها تقریباً بهصورت مستقیم به قیمت فروش واحدهای نوساز منتقل میشود. بیتالله ستاریان در گفتوگو با خبرگزاری مهر توضیح داده است:
«وقتی هزینه ساخت بالا میرود، سازنده ناچار است قیمت فروش را افزایش دهد؛ در غیر این صورت پروژه توجیه اقتصادی خود را از دست میدهد و ساختوساز کاهش پیدا میکند.»
او تأکید میکند که کاهش ساختوساز در نهایت به کاهش عرضه مسکن منجر میشود و همین موضوع موج جدیدی از افزایش قیمت را در سالهای بعد ایجاد خواهد کرد.
پیامدهای اقتصادی؛ رکود تورمی در ساختوساز
تورم بالای نهادههای ساختمانی معمولاً دو اثر همزمان ایجاد میکند, اول باعث افزایش قیمت مسکن نوساز خواهد شد یعنی رشد هزینه مصالح و دستمزد مستقیماً قیمت تمامشده را بالا میبرد. دوم اینکه موجب کاهش شروع پروژههای جدید می شود بعنی سازندگان در شرایط بیثباتی هزینهها ریسک سرمایهگذاری را کاهش میدهند.
این ترکیب، بازار را وارد وضعیت «رکود تورمی» میکند؛ یعنی هم قیمتها بالا میرود و هم حجم تولید کاهش مییابد. در چنین شرایطی، فشار اصلی به مصرفکنندگان و متقاضیان واقعی مسکن وارد میشود.
ابهام مهم؛ آیا سیاستهای کنترل هزینه وجود دارد؟
یکی از پرسشهای اساسی این است که آیا ابزار مشخصی برای کنترل تورم نهادههای ساختمانی وجود دارد یا خیر. برخلاف بازار کالاهای مصرفی، بخش ساختمان بهشدت وابسته به قیمت انرژی، نرخ ارز، فولاد، سیمان و دستمزد نیروی انسانی است؛ متغیرهایی که عمدتاً خارج از کنترل مستقیم سیاستهای بخشی قرار دارند.
به همین دلیل برخی کارشناسان معتقدند بدون ثبات اقتصاد کلان و مهار تورم عمومی، کنترل هزینه ساخت تقریباً غیرممکن خواهد بود.
تحلیل نهایی؛ حلقه گمشده سیاست مسکن
آمار جدید مرکز آمار نشان میدهد بحران مسکن تنها ناشی از تقاضا یا سفتهبازی نیست، بلکه از سمت تولید نیز فشار شدیدی وجود دارد. در حالی که سیاستگذاری عمدتاً بر افزایش عرضه تمرکز دارد، رشد مداوم هزینه ساخت عملاً توان تولیدکنندگان را محدود میکند.
اگر تورم نهادههای ساختمانی ادامه یابد، حتی برنامههای بزرگ ساخت مسکن نیز ممکن است با کاهش سرعت یا افزایش شدید قیمت نهایی مواجه شوند؛ موضوعی که شکاف میان توان خرید مردم و قیمت مسکن را عمیقتر خواهد کرد.
تورم نزدیک به ۴۵ درصدی نهادههای ساختمانی در تهران نشانهای روشن از افزایش فشار هزینهای در بخش ساختوساز است؛ فشاری که مستقیماً آینده قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد. ادامه این روند میتواند بازار را وارد چرخهای کند که در آن هم ساخت کمتر میشود و هم قیمتها بالاتر میرود؛ چرخهای که خروج از آن بدون مهار تورم عمومی و ایجاد ثبات اقتصادی دشوار خواهد بود.
