به گزارش نویاب، بحران دسترسی به مسکن دیگر فقط یک مسئله اقتصادی نیست؛ بلکه به چالشی ساختاری در مدیریت شهرها تبدیل شده است. در حالیکه بسیاری از کشورهای توسعهیافته با استفاده از مدل «کاندومینیوم» توانستهاند هزینه مالکیت مسکن را کنترل و کیفیت زندگی شهری را افزایش دهند، بازار مسکن ایران همچنان بر الگوهای سنتی مالکیت و ساختوساز تکیه دارد؛ الگویی که با واقعیت شهرهای متراکم امروز همخوانی ندارد.
کاندومینیوم؛ فراتر از یک آپارتمان معمولی
کاندومینیوم (Condo) نوعی مدل مالکیت مسکن است که در آن هر واحد دارای سند مستقل است، اما فضاهای عمومی ساختمان مانند لابی، آسانسورها، تأسیسات، محوطه و امکانات رفاهی بهصورت مشترک میان مالکان اداره میشود.
این مفهوم در ظاهر شبیه آپارتماننشینی است، اما تفاوت اصلی در «ساختار حقوقی و مدیریتی» آن قرار دارد. در کاندومینیوم، ساختمان یک دارایی مشترک محسوب میشود که تحت مدیریت سازمانیافته مالکان اداره میشود، نه مجموعهای از واحدهای جداگانه با مدیریت پراکنده.
در واقع، کاندومینیوم ترکیبی از مالکیت خصوصی و حکمرانی جمعی بر یک دارایی شهری است.
چرا این مدل در جهان فراگیر شد؟
سه تغییر بزرگ شهری باعث رشد سریع این الگو شد:
- افزایش شدید قیمت زمین در مراکز شهری
- مهاجرت گسترده به کلانشهرها
- تغییر سبک زندگی به سمت سکونتهای کوچکتر اما مجهزتر
در شهرهایی مانند تورنتو، سنگاپور، استانبول و دوبی، بخش عمده عرضه مسکن جدید در قالب کاندومینیوم انجام میشود. دلیل آن ساده است: توسعه عمودی همراه با مدیریت یکپارچه، هزینههای شهری را کاهش میدهد.
مسئلهای که بازار مسکن ایران با آن روبهروست
بازار مسکن ایران سالهاست با یک تناقض جدی مواجه است:
از یکسو قیمت زمین سهم اصلی هزینه ساخت را تشکیل میدهد و از سوی دیگر الگوی بهرهبرداری از ساختمانها همچنان فردمحور و غیرحرفهای باقی مانده است.
در بسیاری از مجتمعهای مسکونی کشور:
- مدیریت ساختمان موقتی و غیرتخصصی است
- نگهداری تأسیسات بهصورت واکنشی انجام میشود
- ارزش دارایی ساختمانی در طول زمان کاهش مییابد
- اختلافات مالکین به چالش دائمی تبدیل میشود
مدل کاندومینیوم دقیقاً برای حل همین نقاط ضعف طراحی شده است.
تفاوت کلیدی: ساختمان بهعنوان «دارایی مدیریتشونده»
در الگوی رایج ایران، پس از فروش واحدها عملاً نقش سازنده پایان مییابد. اما در مدل کاندومینیوم، ساختمان یک دارایی بلندمدت تلقی میشود که نیازمند مدیریت حرفهای است.
انجمن مالکان یا شرکت مدیریت ساختمان مسئول:
- برنامهریزی تعمیرات دورهای
- مدیریت مالی مجتمع
- نگهداری زیرساختها
- ارتقای خدمات رفاهی
- و حفظ ارزش سرمایه ملکی است.
این رویکرد باعث میشود ساختمانها حتی پس از گذشت سالها کیفیت خود را حفظ کنند؛ مسئلهای که در بسیاری از مجتمعهای مسکونی ایران به یک چالش جدی تبدیل شده است.
مزیت اقتصادی برای خریدار؛ کاهش هزینه واقعی زندگی
یکی از سوءبرداشتهای رایج این است که هزینه شارژ در کاندومینیوم بالا است. اما تحلیل اقتصادی نشان میدهد هزینه واقعی زندگی کاهش مییابد، زیرا:
هزینه تعمیرات بزرگ میان همه مالکان تقسیم میشود
نگهداری پیشگیرانه مانع خرابیهای پرهزینه میشود
مصرف انرژی با مدیریت متمرکز کاهش پیدا میکند
خدمات مشترک جایگزین هزینههای فردی میشوند
در نتیجه، مجموع هزینه مالکیت در بلندمدت کمتر از ساختمانهای فاقد مدیریت حرفهای است.
فرصت بزرگ برای سازندگان و توسعهگران
برای صنعت احداث، کاندومینیوم صرفاً یک مدل فروش نیست؛ بلکه تغییر مدل کسبوکار است.
سازندگان میتوانند از طریق:
- ایجاد برند مدیریتی پروژه
- ارائه خدمات پس از بهرهبرداری
- مدیریت بهرهبرداری مجتمع
توسعه امکانات مشترک درآمدزا به جریان درآمدی پایدار دست پیدا کنند.
این همان مسیری است که توسعهگران بزرگ جهانی طی کردهاند؛ جایی که ارزش پروژه فقط در فروش اولیه تعریف نمیشود، بلکه در چرخه عمر ساختمان شکل میگیرد.
چرا این مدل در ایران هنوز جا نیفتاده است؟
چند مانع ساختاری وجود دارد:
۱. ضعف چارچوب حقوقی مدیریت مجتمعها
- قوانین موجود بیشتر برای آپارتمانهای سنتی نوشته شدهاند، نه مجتمعهای بزرگ چندخدمتی.
۲. نبود شرکتهای تخصصی مدیریت دارایی ساختمانی
- مدیریت ساختمان هنوز یک فعالیت حرفهای و صنعتی تلقی نمیشود.
۳. نگاه کوتاهمدت
- در ساختوساز تمرکز بازار بر فروش سریع واحدهاست، نه کیفیت بهرهبرداری بلندمدت.
۴. فرهنگ مالکیت کاملاً فردی
- پذیرش تصمیمگیری جمعی درباره دارایی مشترک هنوز بهطور کامل شکل نگرفته است.
نقش کاندومینیوم در حل بحران مسکن شهری
اگر سیاستگذاری مسکن به سمت این مدل حرکت کند، چند تحول قابل انتظار است:
- افزایش بهرهوری زمین شهری
- کاهش هزینه توسعه زیرساختهای شهری
- ارتقای کیفیت زندگی مجتمعهای مسکونی
- افزایش عمر مفید ساختمانها
- تبدیل ساختمانها به داراییهای پایدار سرمایهای
به بیان دیگر، کاندومینیوم میتواند پلی میان «تولید مسکن» و «مدیریت پایدار شهر» باشد.
آینده بازار مسکن؛ عبور از مالکیت سنتی
روند جهانی نشان میدهد آینده شهرها به سمت مالکیتهای ترکیبی و مدیریتهای یکپارچه حرکت میکند. نسل جدید خریداران بیش از متراژ، به کیفیت خدمات، امنیت، امکانات و هزینه نگهداری توجه دارد.
در چنین شرایطی، احتمالاً بازار مسکن ایران نیز ناگزیر خواهد شد از مدل سنتی آپارتمانسازی فاصله بگیرد و به سمت پروژههای مبتنی بر مدیریت مجتمع و مالکیت اشتراکی حرکت کند.
کاندومینیوم تنها یک واژه خارجی در ادبیات مسکن نیست؛ بلکه پاسخی اقتصادی به مسئلهای است که امروز شهرهای ایران نیز با آن مواجهاند: زمین گران، شهر متراکم و ساختمانهایی که بدون مدیریت حرفهای سریعاً فرسوده میشوند.
اگر صنعت احداث و سیاستگذاری شهری به سمت این مدل حرکت کند، مسکن میتواند از یک کالای صرفاً سرمایهای به یک «دارایی شهری پایدار» تبدیل شود؛ تغییری که شاید یکی از کلیدهای بازتعریف آینده بازار مسکن ایران باشد.
