به گزارش نویاب، نجمه جهان تیغ، بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با یک تناقض آشکار مواجه بوده است؛ از یک سو میلیونها خانوار در تامین مسکن با مشکل روبهرو هستند و از سوی دیگر میلیونها واحد مسکونی بدون استفاده باقی مانده است.
قانون «مالیات بر خانههای خالی» دقیقا برای حل همین گره طراحی شد، ابزاری برای شکستن احتکار، افزایش عرضه و هدایت منابع به سمت مسکن حمایتی. اما آنچه امروز از اجرای این قانون دیده میشود، نشان میدهد این ابزار هنوز از مرحله «ظرفیت بالقوه» عبور نکرده و در عمل نتوانسته اثری بر بازار بگذارد.
بر اساس آمار رسمی، در کشور حدود ۳۲ میلیون واحد مسکونی وجود دارد، در حالی که تعداد خانوارها حدود ۲۷ تا ۲۸ میلیون برآورد میشود؛ یعنی دستکم ۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد.
با این حال، طبق آنچه در کمیسیون عمران مجلس مطرح شده، تنها حدود ۲۵۰ هزار واحد از این تعداد شناسایی شدهاند؛ رقمی کمتر از ۵ درصد ظرفیت واقعی. همین فاصله آماری بهتنهایی نشان میدهد که مهمترین حلقه اجرای قانون یعنی «شناسایی»، عملا کارکرد موثری نداشته است.
شناسایی؛ تکلیفی صریح با اجرایی ضعیف
در قانون، فرآیند اجرا کاملا روشن طراحی شده است. «شهرداریها بهویژه در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مکلف به شناسایی خانههای خالیاند، اطلاعات باید در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شود و پس از پایش، در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد تا مالیات اخذ شود.»
با این حال، به گفته ابراهیم نجفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، دستگاهها به تکالیف خود عمل نکردهاند.
وی با اشاره به نشست کمیسیون عمران مجلس برای بررسی آخرین وضعیت اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی، افزود: در این جلسه این احساس به من دست داد که برخی دستگاهها اشراف کافی به قانون ندارند، در حالی که در قوانین مختلف از جمله قانون مالیاتهای مستقیم و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، تعریف خانه خالی و تکالیف دستگاهها کاملا مشخص شده است.
نجفی صراحتا نقش شهرداریها را یادآور میشود و گفت: شهرداریهای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت بهصراحت مکلف به شناسایی خانههای خالی هستند و اگر این کار را انجام ندهند، ترک فعل کردهاند.
این در حالی است که قانون حتی مسیر اجرایی را مرحلهبهمرحله مشخص کرده است؛ از شناسایی توسط شهرداریها تا پایش در سامانه املاک و اسکان و در نهایت وصول مالیات توسط سازمان امور مالیاتی. با وجود این صراحت قانونی، عملا حلقه اول این زنجیره فعال نشده است.
قانون با ضمانت اجرا؛ اما نظارت کجاست؟
نکته مهمی که کمتر به آن توجه شده، وجود ضمانت اجرای صریح در خود قانون است. در تبصره ۱۰ ماده مربوط به مالیات بر خانههای خالی، وزیر راه و شهرسازی موظف شده است در سال اول اجرای این قانون، هر دو ماه یکبار گزارش پیشرفت اجرای آن را به کمیسیونهای اقتصادی و عمران مجلس ارائه کند. همچنین در همین تبصره تصریح شده است که معاونان و مدیران وزارت راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی و سایر کارکنان دستگاهها که از اجرای این قانون استنکاف کنند، به انفصال موقت از خدمت محکوم میشوند.
وجود چنین ضمانت اجرایی صریحی نشان میدهد قانونگذار حتی برای مقابله با «ترک فعل» نیز پیشبینی لازم را انجام داده است. با این حال، فاصله آمار شناساییشده با واقعیت بازار نشان میدهد یا این نظارتها بهصورت جدی اعمال نشده یا سازوکار پیگیری آن به مرحله اجرا نرسیده است.
مالیاتی که بازدارنده نیست
حتی در همان تعداد محدود واحدهای شناساییشده نیز، خروجی اجرای قانون چندان قابلتوجه نیست. به گفته عضو کمیسیون عمران مجلس، اگر مالیات وصولشده سرشکن شود، سهم هر واحد کمتر از ۲۰۰ هزار تومان خواهد بود؛ رقمی که «عملا هیچ و هیچ تاثیری در تنظیم بازار مسکن ندارد».
در حالی که فلسفه این مالیات در دنیا، افزایش هزینه نگهداری ملک خالی و وادار کردن مالک به عرضه آن به بازار است، وقتی رقم مالیات چنین ناچیز باشد، انگیزهای برای تغییر رفتار ایجاد نمیشود و ملک همچنان بهعنوان دارایی سرمایهای نگهداری میشود.
منابعی که باید به مسکن حمایتی برسد، اما نمیرسد
یکی از مهمترین کارکردهای این پایه مالیاتی، تامین منابع برای مسکن حمایتی و اقشار کمدرآمد است. در قانون تصریح شده که درآمد حاصل از مالیات خانههای خالی باید در بخش مسکن، از جمله نوسازی بافتهای فرسوده و تأمین مسکن برای اقشار هدف هزینه شود و حتی سهم شهرداریها نیز در این مسیر تعریف شده است.
اما وقتی شناسایی انجام نمیشود و مالیاتی وصول نمیشود، در عمل منبعی هم برای این بخش شکل نمیگیرد. به عبارت دیگر، ضعف در اجرای این قانون فقط به بازار اجاره آسیب نمیزند، بلکه مستقیما تامین مالی مسکن حمایتی را نیز مختل میکند.
در شرایطی که پروژههای مسکن حمایتی و طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن با محدودیت منابع مواجهاند، فعال نشدن این پایه مالیاتی به معنای از دست رفتن یکی از منابع بالقوه تأمین مالی این پروژههاست.
نتیجه اجرای ناقص این قانون، تداوم همان وضعیت فعلی بازار مسکن است؛ عرضه واقعی کاهش مییابد، فشار بر بازار اجاره افزایش پیدا میکند و مسکن بیش از پیش به یک کالای سرمایهای تبدیل میشود. در این میان، خانههای خالی عملا به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل میشوند و هزینه آن را مستاجران و متقاضیان واقعی مسکن میپردازند.
از سوی دیگر، شهرداریها نیز از یک منبع مالی قانونی که میتوانست در بازآفرینی شهری و تامین مسکن اقشار ضعیف هزینه شود، محروم میمانند.
به گزارش نویاب، قانون مالیات بر خانههای خالی با هدف افزایش عرضه مسکن و حمایت از اقشار کمدرآمد طراحی شده و حتی برای اجرای آن ضمانتهای قانونی از جمله الزام گزارشدهی دورهای وزیر و مجازات ترک فعل مدیران پیشبینی شده است. با این حال، فاصله میان ۵ میلیون واحد خالی و ۲۵۰ هزار واحد شناساییشده، در کنار مالیات ناچیز وصولشده، نشان میدهد این قانون هنوز به مرحله اثرگذاری نرسیده است.
تا زمانی که شناسایی واقعی انجام نشود، نظارت بر اجرای قانون فعال نشود و منابع حاصل از این مالیات به سمت مسکن حمایتی هدایت نشود، این ابزار مهم سیاستی همچنان روی کاغذ باقی خواهد ماند؛ در حالی که بازار مسکن و خانوارهای فاقد مسکن بیش از هر زمان دیگری به اجرای واقعی آن نیاز دارند.
