نویاب، نجمه جهان تیغ؛ تصمیم اخیر وزارت راه و شهرسازی برای باز گذاشتن مسیر انصراف متقاضیان از طرح نهضت ملی مسکن، موجی از واکنشها را در میان فعالان حوزه ساختوساز برانگیخته است. اگرچه این تصمیم در ظاهر بهعنوان «حق طبیعی متقاضیان» معرفی شده، اما فعالان حوزه مسکن میگویند در شرایط فعلی اقتصاد مسکن، چنین اقدامی اگر تدبیری برای آن اندیشیده نشود میتواند به کاهش سرعت پروژهها، بیاعتمادی عمومی و حتی رکود در ساخت پروژه های نهضت ملی بیانجامد.
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران در گفتگو با نویاب این اقدام دولت را نه امتیاز، بلکه حقی قانونی برای مردم میداند. وقتی فردی تصمیم میگیرد از طرح خارج شود، دولت باید مبلغ پرداختی او را با احتساب سود بانکی بازگرداند. متقاضیان به امید خانهدار شدن در طرح ثبتنام کردند اما پس از چهار سال، نه زمان تحویل مشخص است و نه مکان واحدها. طبیعی است مردم در چنین شرایطی بخواهند پول خود را پس بگیرند.
زیان ۱۰۰ درصدی متقاضیان منصرف
این سخنان تصویری روشن از بیاعتمادی در میان متقاضیان به دست میدهد. بیاعتمادیای که ریشه در تاخیرهای طولانی، نبود شفافیت و فرسایش ارزش آوردههای مالی مردم دارد. محتشم ادامه داد: اگر همان مبلغ در بانک سپرده میشد، امروز دو برابر شده بود اما حالا دولت قصد دارد آن را با سود کمتر برگرداند. این یعنی ۱۰۰ درصد ارزش پول مردم از بین رفته است.
از منظر اقتصادی، این موضوع نشاندهنده شکاف میان تورم ساخت و ارزش واقعی سرمایههای خرد مردم است. در غیاب سازوکارهای جبرانی، کاهش اعتماد متقاضیان میتواند موجی از انصرافها را رقم بزند؛ انصرافهایی که محتشم معتقد است: تاثیر مستقیم و منفی بر روند ساختوساز خواهد داشت، زیرا بخش عمده منابع پروژهها از محل آورده مردم تامین میشود.
در نظام مالی پروژه محور مانند نهضت ملی، هرگونه اختلال در جریان نقدینگی، به سرعت به توقف فیزیکی پروژهها منجر میشود. از آنجا که بانکها نیز تمایل چندانی به تامین مالی ندارند، انصراف انبوهی از متقاضیان میتواند چرخه تامین مالی و اشتغال حوزه مسکن را مختل کند. در واقع، طرحی که با هدف تحریک تولید مسکن اقشار کم درآمد آغاز شد، ممکن است خود به عامل رکود بدل شود.
دولت درباره حمایت از دهک های پایین شفاف سازی کند
محتشم در بخش دیگری از سخنانش، تمرکز حمایتی دولت بر دهکهای پایین را سیاستی ناقص دانست و گفت: حمایت از دهکهای پایین لازم است، اما نباید سایر دهکها نادیده گرفته شوند. دهکهای متوسط هم خانهاولیاند و توان خرید در بازار آزاد را ندارند.
وی تاکید کرد که بدون همکاری واقعی با بخش خصوصی، حذف متقاضیان یا محدود کردن حمایتها به گروه خاصی، نمیتواند گرهی از کار ساختوساز بگشاید.
در ادامه، آرش ساداتهندی، عضو کارگروه راهبری پروژههای نهضت ملی مسکن در گفتگو با رسانه اقتصادی نویاب، با نگاهی انتقادیتر، از تصمیم اخیر وزارت راه بهعنوان عاملی برای ایجاد بیاعتمادی تازه یاد کرد و گفت: مطرح شدن امکان انصراف، این پیام را منتقل میکند که طرحها قابلیت اجرا ندارند. وقتی شمار انصرافیها افزایش یابد، بازپرداخت مبالغ آورده بسیار دشوار خواهد شد و پرداختهای بعدی نیز از سوی سایر متقاضیان متوقف میشود. این یعنی سکتهای جدید در روند اجرای پروژهها.
امکان تشدید بحران با اعلام عمومی انصراف
در طرحهای انبوه، پویایی مالی به همافزایی میان دولت، انبوهساز و متقاضی وابسته است. در شرایطی که مردم نسبت به سرانجام پروژهها تردید پیدا کنند، این همافزایی از بین میرود و زنجیره اعتماد میان دولت و مردم فرو میپاشد. به همین دلیل، حتی اعلام عمومی گزینه «انصراف» بدون پشتوانه مالی مشخص خود میتواند عامل تشدید بحران باشد.
چرخش از سیاست مالکیت به سیاست اجارهداری
ساداتهندی در بخش دیگری از سخنانش به تناقض میان وعدههای حمایتی دولت و واقعیت میدانی اشاره کرد و افزود: دهکهای پایین توان پرداخت اقساط را ندارند، چه برسد به دفترچه دوم اقساط. دولت میتواند به جای ادامه این روند، آورده متقاضیان را بازپرداخت و واحدها را بهصورت استیجاری واگذار کند.
این پیشنهاد هرچند در ظاهر به معنای چرخش از سیاست مالکیت به سیاست اجارهداری است، اما از نگاه برخی فعالان صنعت ساختمان، میتواند راهحلی موقت برای نجات پروژهها از توقف کامل باشد. تجربه جهانی نشان میدهد که در دورههای رکود مسکن، دولتها معمولا با طرحهای اجارهای یا مشارکتی، جریان ساخت را حفظ میکنند تا هم اشتغال از بین نرود و هم سرمایهگذاریهای نیمهتمام هدر نرود.
پیشنهاد واگذاری استیجاری در واقع تلاشی برای جلوگیری از فروپاشی پروژههای نیمهتمام است. با این حال، اجرای چنین مدلی نیازمند چارچوب قانونی تازه، منابع مالی مشخص و نظام اجارهداری حرفهای است که در حال حاضر در کشور وجود ندارد.
در بخش سوم این گفتوگوها، علیمحمد جعفری، عضو دیگر کارگروه راهبری نهضت ملی مسکن، با نگاهی واقعگرایانهتر به موضوع انصرافها مینگرد.
وی در گفتگو با نویاب گفت: امکان انصراف از سوی وزارت راه قابل پیشبینی بود، چراکه قیمت تمامشده واحدها فاصله زیادی با توان مالی اعضا داشت. متقاضیان باید ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان پرداخت کنند تا پروژه در موعد مقرر تکمیل شود؛ رقمی که از توان اکثر متقاضیان خارج است.»
تحلیل:
اظهارات جعفری به نقطه کانونی بحران اشاره می کند: ناسازگاری میان هزینه ساخت و قدرت پرداخت متقاضیان. تا زمانی که تناسبی میان این دو برقرار نشود، حتی با تزریق تسهیلات جدید نیز پروژهها به سرانجام نمیرسند.
جلوگیری از توقف پروژه ها با ورود متقاضیان توانمندتر
جعفری راهحل را در بازنگری سیاستگذاری دانست و بیان کرد: باید سیاستی تدوین شود تا اعضای توانمند وارد پروژهها شوند و دولت برای دهکهای پایین برنامه حمایتی جداگانه تعریف کند. در غیر این صورت، نه تنها پروژهها نیمهتمام میمانند بلکه بازگشت مبالغ انصرافدهندگان نیز غیرممکن میشود.
وی همچنین به نقص جدی در پالایش و رتبهبندی متقاضیان اشاره کرد و گفت: کسی که بهموقع آورده خود را پرداخت نکرده، با کسی که به تعهدش پایبند بوده یکسان دیده میشود، و این بیعدالتی انگیزه مشارکت را از بین میبرد.
سخنان جعفری ضعف ساختاری طرح نهضت ملی را نمایان میکند؛ طرحی که بدون پالایش دقیق، با ترکیبی از متقاضیان ناتوان و توانمند آغاز شد و حالا در مواجهه با تورم، هر دو گروه را متضرر کرده است. در چنین فضایی، خروج داوطلبانه یا اجباری متقاضیان، عملا به معنای فرسایش مالی و مدیریتی پروژهها است.
سه دیدگاه ارائهشده از سوی محتشم، ساداتهندی و جعفری، هرچند از زاویههای متفاوت بیان شدهاند، اما در یک نقطه اشتراک دارند: تصمیم دولت برای پذیرش انصراف متقاضیان، اگر بدون برنامه مالی و بازطراحی ساختار اجرایی باشد، میتواند روند اجرای نهضت ملی مسکن را مختل کند.
این تصمیم نه تنها به خروج سرمایههای خرد از چرخه ساخت منجر میشود، بلکه پیام روانی خطرناکی به بازار مسکن مخابره میکند؛ پیامی مبنی بر «بیاعتمادی به طرحهای دولتی». در واقع، مسئله اصلی نه صرفا انصراف متقاضیان، بلکه فقدان نظام پایدار تامین مالی، ضعف هماهنگی نهادی و بیتوجهی به طبقات متوسط جامعه است.
اگر وزارت راه و شهرسازی در مسیر اصلاح گام برندارد و از تجربه طرحهای گذشته چون مسکن مهر درس نگیرد، احتمال میرود نهضت ملی نیز به سرنوشت مشابهی دچار شود؛ طرحی که قرار بود امید خانهدار شدن را زنده کند، اما امروز در آستانه آزمون اعتماد ایستاده است.
