نجمه جهان تیغ؛ نویاب: در سال های اخیر بازار مسکن با رکود مواجه شده است و با توجه به اینکه این بازار به عنوان یک زنجیره به حساب می آید که ذی نفعان مختلفی نظیر مهندس، سازنده، طراح، تولیدکننده، صنعتگر، کارگر و غیره را درگیر می کند لذا رکود در این بازار تبعات منفی بر جامعه می گذارد. یکی از راه های مولد کردن این بازار که تاثیر زیادی نیز بر درآمد ناخالص ملی دارد، تقویت زنجیره تامین مسکن با روش های نوین مالی، پرداخت تسهیلات، واگذاری به بخش خصوصی، پرهیز از ساخت و سازهای دولتی و غیره است. البته راهکارهای دولت تا کنون راهگشا نبوده و به نظر می رسد شیوه های نوین خروجی موثر تری بر این بازار خواهد گذاشت. در همین ارتباط خبرنگار نویاب گفت و گویی را با «داود دامرودی» مدیر عامل استارت آپ هومنگر داشته که مشروح آن را در ادامه می خوانید.
* فکر می کنید زنجیره تامین مسکن در کشور ما چقدر موفق بوده است؟
در حال حاضر زنجیره مشخصی برای تولید مسکن وجود ندارد و شرکت های توسعه عمران و همچنین شرکت های ساختمانی هم با مقتضیات زنجیره تامین فعالیت نمی کنند. اخیرا بانک مسکن با رویکرد راهبری زنجیره های تامین مسکن به این حوزه ورود کرده اما خروجی چندان موفقی نداشته است.
در کشور ما ۱۰ تا ۱۲ میلیون نفر از افراد در سن تشکیل خانواده هستند که با این حساب حدود ۶ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. مسکن به عنوان یکی از ابرچالش های کشور به حساب می آید اما برنامه های دولت تا کنون موفقیت چندانی نداشته است.
طرح مسکن ملی قرار بود بانک ها پای کار بیایند اما این طرح هم موفقیت چندانی نداشت. منابعی که اجرای این طرح نیاز دارد بسیار زیاد است و دست دولت در بخش های مختلف بازار مسکن کوتاه است زیرا منابع آن محدود است.
بسیاری از صنایع درگیر قیمت دستوری است اما چرا در مسکن این اتفاق نمی افتد؟ زیرا نمی توان مانند کالاهای دیگر بازار را با واردات کالا تنظیم کرد و همچنین توان دولت هم برای تولید مسکن به قدری نیست که بتواند بازار را تنظیم کند.
دولت باید بخش خصوصی را توانمند کند زیرا این تنها راه تولید مسکن است. با توجه به اینکه بانک ها علاقه مند به پرداخت تسهیلات با سود بالا هستند رغبتی به پرداخت تسهیلات مسکن ملی ندارند و در این طرح هم این مهم مغفول مانده است.
* استفاده از روش های نوین برای مولد ساری بازار مسکن و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه گذاری چقدر ضرورت دارد؟
در حال حاضر بیزینس مدل انبوه سازی بر این قاعده است که برای تامین منابع مالی و اجرای پروژه، واحد ها پیش فروش می شود همه افرادی که می خواهند وارد بازار مسکن شوند از جنس مصرف کننده نیستند و بسیاری برای سرمایه گذاری اقدام به خرید می کنند.
در آینده ای نزدیک شرایط به گونه ای پیش خواهد رفت که انبوه سازان باید برای اجاره، خانه بسازند نه صرفا فروش؛ یا اینکه بازار هدف خود را طوری برنامه ریزی کنند که صرفا به مصرف کننده نهایی نفروشند و هر کسی بتواند به عنوان سرمایه گذار در این پروژه مشارکت کند که هم از سود آن بهره ببرد و هم از مولفه های تورم زا استفاده و به نوعی دارایی خود را حفظ کند.
خودرو، طلا و دلار در کشور ما به کالای سرمایه گذاری تبدیل شده است که نوعی سرمایه گذاری غیر مولد بوده، اقتصاد را فلج می کند و سرمایه گذاری های در گردش را از چرخه اقتصاد خارج می کند.
با ایجاد یک فضای جدید در حوزه سرمایه گذاری مسکن، تلاش داریم این بخش از سرمایه ها را جذب، حوزه مسکن را مولد و تولید را بالا ببریم. به این ترتیب می توانیم بحران در حوزه مسکن را با افزایش تولید و تغییر در نگرش این مدل بیزینسی حل کنیم.
* مجموعه هومنگر چه راهکاری برای مولد سازی بازار مسکن داشته است؟
مجموعه هومنگر مسیری را در پیش گرفته که بتواند برای بخش خصوصی تامین مالی را تسهیل کند.
فروش متری مسئله نوین، جدید یا پیچیده ای نیست و در سال های گذشته یک سری از سازندگان بخشی از پروژه را با اطرافیان خود سهیم می شدند و بخشی از متراژ مفید پروژه را به دیگران واگذار می کردند.
چالش های فروش متری مسکن را حل و یک بازار ثانویه را پیاده سازی کرده تا کسی که در این حوزه سرمایه گذاری می کند، هر بازه زمانی که بخواهد سهم خود را به فروش برساند.
از بدو تا انتهای پروژه این پروسه طی می شود و صرفا خرید جهت سرمایه گذاری انجام می شود و کسی نمی تواند ادعا کند که به عنوان مثال؛ پنج متر از یک آپارتمان را که خریداری کرده به بهره برداری برساند.
به نوعی از زمان شروع پروژه تا زمان اخذ سند و فروش نهایی پروژه معاملات ثانویه صورت می گیرد و فروش متری با هدف سرمایه گذاری انجام و دست به دست می چرخد.
قراردادهای حقوقی این شیوه را از منظر سرمایه گذار و سرمایه پذیر با صاحب نظران پیش بردیم. همچنین به مخاطبان اطلاع رسانی کرده ایم که با هر بودجه ای می توانند وارد صنعت ساختمان شوند.
* لازمه اجرای این شیوه اعتماد سازی است. اعتماد متقاضیان را چطور جلب می کنید؟
بخشی از این شیوه به اعتماد سازی از منظر حقوقی و ارزش افزوده مربوط است. سعی کرده ایم تضامین مناسبی از سرمایه پذیر اخذ کنیم. مدارک حقوقی و مالکیت سرمایه پذیر به صورت شفاف بررسی می شود. همچنین تلاش داریم سازندگان خوشنام را وارد این حوزه کنیم تا اعتماد سرمایه گذاران را به دست آوریم.
دررابطه با پیش فروش ساختمان ها قوانینی در مجلس مطرح اما منجر به نتیجه نشد. اخیرا سامانه کاتب توسط اداره ثبت ایجاد شده و یک سری قواعد در حال وضع بوده اما به بلوغ نرسیده است. در حال حاضر قانون و شیوه نامه مشخصی برای ذی نفعان این حوزه مانند اتحادیه های املاک وجود ندارد. فروش متری بر اساس قواعد مشارکت مدنی یا سرمایه گذاری پیش می رود. «فروش متری» لفظی است که کل این مقوله را قابل درک می کند.
یکی از سوالات متقاضیان این است که آیا متراژی که خریداری می کنند را باید تا پایان زمان اخذ سند و فروش آپارتمان نگه دارند و نمی‌توانند سهم خود را بفروشند؟ که ما به آنها می گوییم با ایجاد بازار ثانویه شرایطی فراهم می شود تا در هر زمانی که متقاضی اراده کند می تواند سهم خود را بفروشد و پول خود را نقد کند.
